Dynamika rozwoju polskich miast w ostatnich latach może przyprawić o zawrót głowy. Pojęcia i procesy, które do niedawna opisywano jedynie w fachowych publikacjach, przeniknęły do mediów masowych, a niektóre niemalże zadomowiły się w języku powszednim. 

„Suburbia”, „urban sprawl”, „gated communities” – słowa do niedawna obce i abstrakcyjne stały się częścią naszej codzienności, a zrozumienie, że miasto rozwija się w ten właśnie sposób, stało się zasobem wiedzy ogólnej. Wbrew pozorom jednak wydaje się, że zrozumienie mechanizmów rządzących tą zmianą jest wciąż stosunkowo słabe. Bo czy ktoś jest w stanie sensownie uzasadnić, dlaczego, mimo iż ogólnym celem naszego społeczeństwa jest stawanie się bardziej „europejskimi”, polskie miasta coraz mniej przypominają miasta na zachodzie Europy? W pierwszej kolejności należy przypomnieć podstawowe kwestie. Obecny stan polskich miast jest wypadkową ich rozwoju w okresie komunizmu oraz transformacji, a w pewnym stopniu nawet w okresie przedwojennym. W latach komunistycznych w polskich miastach zablokowany został mechanizm renty gruntowej, która w miastach kapitalistycznych jest głównym czynnikiem decydującym o przeznaczeniu terenu. Konsekwencją tego było nieefektywne wykorzystanie terenu, przejawiające się z jednej strony niewykorzystaniem wielu atrakcyjnie położonych działek w śródmieściu, a z drugiej – zawłaszczaniem zbędnych powierzchni przez zakłady przemysłowe i kolej. Wolny rynek mieszkaniowy został zastąpiony niewydajnym systemem uznaniowych przydziałów. Po początkowych...