Problematyka ograniczenia prawa własności ze względu na ustanowienie służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego jest tak szeroka, że mogłaby być opracowana w formie monografii, lecz warto przeanalizować choć pewne elementy, takie jak ograniczenie prawa własności nieruchomości.


Sposób i zakres ograniczenia prawa własności nieruchomości przez ustanowienie służebności przesyłu wpływa w istocie

na ewentualną wysokość wynagrodzenia, którą strony ustalają w umowie, a przede wszystkim oddziałuje na wysokość wynagrodzenia zasądzanego przez sądy w trybie art. 305 2 k.c.
Nie ulega wątpliwości, że w systemie prawa polskiego, własność jest traktowana jako najszersze prawo cywilne. Problem ten był, i jest, szeroko analizowany w piśmiennictwie, przede wszystkim w kontekście przesłanek ograniczania prawa własności.


W interesie publicznym
Pomimo szerokiego zakresu prawa własności oraz jego znaczenia i pozycji w całym systemie prawa, własność w prawie polskim nie jest traktowana jako prawo bezwzględne, którego ograniczanie jest niedopuszczalne. Takie ujęcie własności z pewnością utrudniałoby, a nawet uniemożliwiało osiągnięcie celów publicznych. Dlatego też w pełni uzasadnione są i usprawiedliwione jurydycznie sytuacje, gdy dochodzi do ograniczenia prawa własności ze względu na określony interes publiczny. Sam zresztą prawodawca konstytucyjny dopuszcza taką możliwość w art. 64 ust. 3 Konstytucji RP z 2 kwietnia 1997 r. (DzU z 1997 r. poz. 78, nr 483). Przepis ten stanowi, iż: „Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności”. Z kolei w art. 31 ust. 3 Konstytucji RP określono, w jakich to sytuacjach związanych z potrzebą ochrony interesu publicznego, a nawet prywatnego, dopuszczalne jest ograniczanie prawa własności. Poza dyskusją pozostaje kwestia, iż ustanowienie służebności przesyłu, a więc ograniczonego prawa rzeczowego na rzecz przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego, powoduje ograniczenie prawa własności. Rzecz jasna takie ograniczenie jest w pełni dopuszczalne i jurydycznie akceptowalne.


Ograniczenia prawne i faktyczne
Dyskusyjne mogą być jedynie skala i zakres ograniczenia prawa własności, właśnie poprzez ustanowenie służebności przesyłu. Praktyka dowodzi, iż ograniczenia prawa własności wynikające z ustanawiania służebności przesyłu mają charter ograniczeń prawnych i faktycznych. Ograniczeniem prawa własności o charakterze prawnym jest już samo istnienie służebności przesyłu. Bez wątpienia dochodzi do ograniczenia określonych uprawnień właściciela nieruchomości, mających przede wszystkim postać zaniechań oraz zachowań, które należałoby określić jako powstrzymywanie się od wskazanych działań. Ewidentnie ograniczeniem o charakterze prawnym jest również samo ujawnienie służebności przesyłu w księdze wieczystej, przez dokonanie stosownego wpisu w dziale 3. Niezależnie od jakichkolwiek okoliczności, dokonanie takiego wpisu obniża atrakcyjność nieruchomości i w konsekwencji jej wartość.


Odrębnie należy wskazać na ograniczenia natury faktycznej, które są związane przede wszystkim ze sposobem i zakresem wykonywania służebności przesyłu przez przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne. Podstawowym ograniczeniem natury faktycznej jest samo istnienie urządzeń wodociągowych lub kanalizacyjnych na nieruchomości gruntowej. Może to bowiem istotnie wpływać na wykonywanie prawa własności, a ściślej – na ograniczenie w wykonywaniu tego prawa (np. niemożność posadowienia obiektu budowlanego ze względu na przebieg urządzeń wodociągowych lub kanalizacyjnych). W tym też kontekście nie bez znaczenia będzie to, czy urządzenia mają charakter podziemny, czy naziemny. Innym ograniczeniem faktycznym jest dokonywanie różnego rodzaju napraw, konserwacji, wymiany itp. Wiążą się one bowiem z bytnością pracowników przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego na nieruchomości. Z reguły też wykonywane są różnego rodzaju prace ziemne, prowadzące do uszkodzenia nawiertki.
Wato podkreślić, iż zgodnie z art. 288 k.c.: „Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej”. Przepis ten odnosi się przede wszystkim do ograniczeń faktycznych, gdyż wykonywanie służebności ma właśnie postać takich zachowań. Ograniczenia faktyczne będą przybierały postać określonej uciążliwości dla właściciela, która bez wątpienia wpływa na wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.


Ograniczenie prawa własności przez ustanowienie służebności przesyłu jest dopuszczalne i wynika z zapisów Konstytucji RP. Ograniczenie to jednak zawsze ma charakter wyjątku od zasady i musi stanowić jak najmniej uciążliwą ingerencję w sferę prawa własności. Stopień tego ograniczenia bez wątpienia wpływa na wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, i to zarówno wtedy, gdy ograniczenie ma charakter prawny, jak i wówczas, kiedy ma charakter faktyczny.


prof. dok hab. Bartosz Rakoczy, ekspert IGWP