Gdzie jest granica?
Szansą na wzbogacenie i podwyższenie standardu miejskich przestrzeni publicznych jest współpraca publicznych podmiotów z prywatnymi inwestorami. Wspólny projekt może także funkcjonować ponad podziałami własności gruntów.
Trwa dyskusja architektów i urbanistów: czy i jakie wieżowce powinny zdobić lub szpecić centrum Warszawy, czy powinno się budować kolejne centra handlowe? Realizowane są takie spektakularne przedsięwzięcia partnerstwa publiczno prywatnego jak Pasaż Wiecha czy Złote Tarasy, które nie tylko kształtują panoramę Warszawy, ale również jej przestrzeń publiczną odbieraną w skali pojedynczego człowieka. Pomijając wszystkie te dyskusje i ogromne inwestycje, warto zwrócić uwagę na to, że wiele dla przestrzeni publicznej można zrobić także w mniejszej skali – dzięki sprawnemu współdziałaniu miasta, inwestora prywatnego i architekta.
Niewidoczne podziały
Architekci, inwestorzy, przedstawiciel Biura Naczelnego Architekta Warszawy i dyrekcja Zarządu Terenów Publicznych w Warszawie zgadzają się ze stwierdzeniem, że przestrzeń publiczna powinna być atrakcyjna, wyrazista projektowo oraz powiązana z architekturą i powinna funkcjonować poza podziałami własności gruntów. Wchodząc na plac miejski czy spacerując pośród wieżowców, nie powinniśmy odczuwać granic pomiędzy działkami Zarządu Dróg Miejskich czy Zarządu Terenów Publicznych albo hotelu czy wspólnoty mieszkaniowej i biurowca.
Zmiana zagospodarowania terenu poza geodezyjną granicą działki inwestora wymaga często dużej determinacji projektantów gotowych na negocjacje z szeregiem podmiotów władających terenem w sąsiedztwie budowy. Największą barierą w zagospodarowaniu otoczenia i wpisaniu inwestycji w szerszy kontekst przestrzenny nie jest, wbrew pozorom brak pieniędzy. Przy dużych realizacjach , aby osiągnąć coś wyjątkowego, zwykle wystarczy dołożyć ułamek procenta kosztów budowy inwestycji. Niekiedy inwestorzy sami podkreślają gotowość udziału w takim przedsięwzięciu, ale obawiają się uzgodnień oraz negocjacji z właścicielami terenu. Okazuje się, że wielu inwestorów ma problemy z ulokowaniem placu budowy i w zamian za czasowe użytkowanie terenu miasta byliby skłonni zainwestować w urządzenie sąsiadującego skweru bądź fragmentu ulicy. Dlatego często ogromny wpływ na kształtowanie współpracy podmiotów publicznych z prywatnymi na rzecz realizacji zagospodarowania terenów publicznych mają: dobra wola i dobre pomysły.
Podział gruntów dla nowo zagospodarowanego terenu przy biurowcu Rondo 1 w Warszawie pomiędzy ul. Pańską a ul. Śliską
Projekt: RS Architektura Krajobrazu
Partnerstwo w stolicy
Przykładem partnerstwa na rzecz terenu publicznego jest skwer przy wieżowcu Rondo 1 w Warszawie zrealizowany latem ubiegłego roku. W jednym projekcie połączono teren działki biurowca firmy Hochtief, skwer należący do Zarządu Terenów Publicznych i fragmenty terenu, których właścicielem jest wspólnota mieszkańców. Cały projekt uzgodniono z Zarządem Terenów Publicznych, który również odebrał jego wykonanie.
Obecnie z okien biurowca i okolicznych budynków mieszkalnych spoglądamy na zagospodarowany teren, gdzie spod nieregularnie rosnących dużych drzew widać trawnik z widocznym pasowym rysunkiem krzewów okrywowych, podkreślonym ciągami krawężników. Są tam eleganckie ławki, które od chwili ich zamontowania użytkowane są przez okolicznych mieszkańców. Cały teren otoczony jest gęstym pasem krzewów, który daje poczucie kameralności i autonomiczności tej przestrzeni. Szklaną elewację biurowca podkreśla płynnie opadająca wstęga uformowana szpalerem z grabów, cisów i berberysów.
Przez rok od realizacji inwestycji pielęgnacja tego terenu należy do inwestora, który z kolei otrzymał od podwykonawcy zieleni pielęgnację gwarancyjną włącznie z pielęgnacją istniejącego drzewostanu. Dalsze możliwości współpracy w eksploatacji terenu ZTP oraz inwestor zgodzili się jeszcze przedyskutować. Jej przedmiotem jest także automatyczne nawadnianie, które zostało założone tak by zachować wysoki standard utrzymania zieleni.
Innym przykładem współpracy podmiotu publicznego z prywatnym jest zrealizowany przed kilku laty w Warszawie projekt zagospodarowania terenu pomiędzy Galerią Mokotów a al. Wilanowską. Z pieniędzy prywatnych na terenie ZDM powstał atrakcyjny plac miejski z dziesiątkami tysięcy nowo posadzonych krzewów. Choć to oczywiste, że korzysta na tym zarządzający obiektem, to miasto w zamian ma na swoim terenie zieleń utrzymaną na wysokim standardzie.
Podział gruntów na terenie pomiędzy Galerią Mokotów a al. Wilanowską w Warszawie
Projekt: RS Architektura Krajobrazu
Teren placu przed Galerią Mokotów w Warszawie
Przykłady z Berlina
Zanim nasze miasta będą służyły za przykład innym należy wypracować właściwe strategie działań, sięgać do przykładów oraz doświadczeń innych. W Niemczech dużym ułatwieniem dla urzędników są przepisy w prawie budowlanym. Znajdują się w nim regulacje prawne dotyczące interwencji w przestrzeń publiczną oraz zminimalizowanie niekorzystnego wpływu inwestycji na przestrzeń w aspekcie estetycznym i wkomponowania inwestycji w otoczenie. W konsekwencji daje to urzędnikom narzędzie do egzekwowania od inwestorów zarówno odpowiednich projektów otoczenia budynków, jak i kompensacji w zagospodarowanie przestrzeni publicznej. Jeżeli plan lokalny danego terenu zakłada większą gęstość zabudowy niż wskazywał na to plan ogólny (a tak dzieje się często w centrum) to polityka kompensacji jest częścią tego planu. To pozwala nam – mówi Holle Thirfelder z Wydziału Architektury Krajobrazu Urzędu Miasta Berlina – spożytkować finanse prywatnych inwestorów do zagospodarowania publicznych terenów zieleni w mieście.
Aby działania te były spójne powstał Generalny Plan Adaptacji Przestrzeni Miejskich, który od roku 2004 r. zawiera wytyczne krajobrazowe. Na przykład nowa zabudowa w rejonie Potsdamer Platz będzie skompensowana nowym, ponad 20-hektarowym parkiem założonym na dawnych terenach kolejowych Gleisdreieck. Inwestorzy z Potsdamer Platz na rekultywację tego terenu i założenie parku przeznaczyli 25 ml. Euro. Innym przykładem jest nowe centrum handlowe Alexanderplatz, gdzie w ramach kompensacji zostanie doinwestowany Volkspark AM Weinberg i Griesinger Hospital. Projekty bezpośredniego otoczenia obiektów komercyjnych uzgadniane są z miastem i przygotowywane według jego wskazówek, które zawarte są w planach krajobrazowych zawierających wytyczne dla przestrzeni publicznych. Ponadto miasto popiera i ukierunkowuje działania inwestorów na działania sponsoringowe, np. wiele fontann w Berlinie zostało ufundowanych i są utrzymywane przez inwestorów prywatnych. Duże znaczenie dla jakości przestrzeni publicznych mają również organizacje pozarządowe. W Berlinie, tak jak w innych miejscach w Niemczech, znaczącym sponsorem jest Alliance Environmental Foundation.
Dorota Rudawa
architekt krajobrazu, RS Architektura Krajobrazu
Trwa dyskusja architektów i urbanistów: czy i jakie wieżowce powinny zdobić lub szpecić centrum Warszawy, czy powinno się budować kolejne centra handlowe? Realizowane są takie spektakularne przedsięwzięcia partnerstwa publiczno prywatnego jak Pasaż Wiecha czy Złote Tarasy, które nie tylko kształtują panoramę Warszawy, ale również jej przestrzeń publiczną odbieraną w skali pojedynczego człowieka. Pomijając wszystkie te dyskusje i ogromne inwestycje, warto zwrócić uwagę na to, że wiele dla przestrzeni publicznej można zrobić także w mniejszej skali – dzięki sprawnemu współdziałaniu miasta, inwestora prywatnego i architekta.
Niewidoczne podziały
Architekci, inwestorzy, przedstawiciel Biura Naczelnego Architekta Warszawy i dyrekcja Zarządu Terenów Publicznych w Warszawie zgadzają się ze stwierdzeniem, że przestrzeń publiczna powinna być atrakcyjna, wyrazista projektowo oraz powiązana z architekturą i powinna funkcjonować poza podziałami własności gruntów. Wchodząc na plac miejski czy spacerując pośród wieżowców, nie powinniśmy odczuwać granic pomiędzy działkami Zarządu Dróg Miejskich czy Zarządu Terenów Publicznych albo hotelu czy wspólnoty mieszkaniowej i biurowca.
Zmiana zagospodarowania terenu poza geodezyjną granicą działki inwestora wymaga często dużej determinacji projektantów gotowych na negocjacje z szeregiem podmiotów władających terenem w sąsiedztwie budowy. Największą barierą w zagospodarowaniu otoczenia i wpisaniu inwestycji w szerszy kontekst przestrzenny nie jest, wbrew pozorom brak pieniędzy. Przy dużych realizacjach , aby osiągnąć coś wyjątkowego, zwykle wystarczy dołożyć ułamek procenta kosztów budowy inwestycji. Niekiedy inwestorzy sami podkreślają gotowość udziału w takim przedsięwzięciu, ale obawiają się uzgodnień oraz negocjacji z właścicielami terenu. Okazuje się, że wielu inwestorów ma problemy z ulokowaniem placu budowy i w zamian za czasowe użytkowanie terenu miasta byliby skłonni zainwestować w urządzenie sąsiadującego skweru bądź fragmentu ulicy. Dlatego często ogromny wpływ na kształtowanie współpracy podmiotów publicznych z prywatnymi na rzecz realizacji zagospodarowania terenów publicznych mają: dobra wola i dobre pomysły.
Podział gruntów dla nowo zagospodarowanego terenu przy biurowcu Rondo 1 w Warszawie pomiędzy ul. Pańską a ul. Śliską
Projekt: RS Architektura Krajobrazu
Partnerstwo w stolicy
Przykładem partnerstwa na rzecz terenu publicznego jest skwer przy wieżowcu Rondo 1 w Warszawie zrealizowany latem ubiegłego roku. W jednym projekcie połączono teren działki biurowca firmy Hochtief, skwer należący do Zarządu Terenów Publicznych i fragmenty terenu, których właścicielem jest wspólnota mieszkańców. Cały projekt uzgodniono z Zarządem Terenów Publicznych, który również odebrał jego wykonanie.
Obecnie z okien biurowca i okolicznych budynków mieszkalnych spoglądamy na zagospodarowany teren, gdzie spod nieregularnie rosnących dużych drzew widać trawnik z widocznym pasowym rysunkiem krzewów okrywowych, podkreślonym ciągami krawężników. Są tam eleganckie ławki, które od chwili ich zamontowania użytkowane są przez okolicznych mieszkańców. Cały teren otoczony jest gęstym pasem krzewów, który daje poczucie kameralności i autonomiczności tej przestrzeni. Szklaną elewację biurowca podkreśla płynnie opadająca wstęga uformowana szpalerem z grabów, cisów i berberysów.
Przez rok od realizacji inwestycji pielęgnacja tego terenu należy do inwestora, który z kolei otrzymał od podwykonawcy zieleni pielęgnację gwarancyjną włącznie z pielęgnacją istniejącego drzewostanu. Dalsze możliwości współpracy w eksploatacji terenu ZTP oraz inwestor zgodzili się jeszcze przedyskutować. Jej przedmiotem jest także automatyczne nawadnianie, które zostało założone tak by zachować wysoki standard utrzymania zieleni.
Innym przykładem współpracy podmiotu publicznego z prywatnym jest zrealizowany przed kilku laty w Warszawie projekt zagospodarowania terenu pomiędzy Galerią Mokotów a al. Wilanowską. Z pieniędzy prywatnych na terenie ZDM powstał atrakcyjny plac miejski z dziesiątkami tysięcy nowo posadzonych krzewów. Choć to oczywiste, że korzysta na tym zarządzający obiektem, to miasto w zamian ma na swoim terenie zieleń utrzymaną na wysokim standardzie.
Podział gruntów na terenie pomiędzy Galerią Mokotów a al. Wilanowską w Warszawie
Projekt: RS Architektura Krajobrazu
Teren placu przed Galerią Mokotów w Warszawie
Przykłady z Berlina
Zanim nasze miasta będą służyły za przykład innym należy wypracować właściwe strategie działań, sięgać do przykładów oraz doświadczeń innych. W Niemczech dużym ułatwieniem dla urzędników są przepisy w prawie budowlanym. Znajdują się w nim regulacje prawne dotyczące interwencji w przestrzeń publiczną oraz zminimalizowanie niekorzystnego wpływu inwestycji na przestrzeń w aspekcie estetycznym i wkomponowania inwestycji w otoczenie. W konsekwencji daje to urzędnikom narzędzie do egzekwowania od inwestorów zarówno odpowiednich projektów otoczenia budynków, jak i kompensacji w zagospodarowanie przestrzeni publicznej. Jeżeli plan lokalny danego terenu zakłada większą gęstość zabudowy niż wskazywał na to plan ogólny (a tak dzieje się często w centrum) to polityka kompensacji jest częścią tego planu. To pozwala nam – mówi Holle Thirfelder z Wydziału Architektury Krajobrazu Urzędu Miasta Berlina – spożytkować finanse prywatnych inwestorów do zagospodarowania publicznych terenów zieleni w mieście.
Aby działania te były spójne powstał Generalny Plan Adaptacji Przestrzeni Miejskich, który od roku 2004 r. zawiera wytyczne krajobrazowe. Na przykład nowa zabudowa w rejonie Potsdamer Platz będzie skompensowana nowym, ponad 20-hektarowym parkiem założonym na dawnych terenach kolejowych Gleisdreieck. Inwestorzy z Potsdamer Platz na rekultywację tego terenu i założenie parku przeznaczyli 25 ml. Euro. Innym przykładem jest nowe centrum handlowe Alexanderplatz, gdzie w ramach kompensacji zostanie doinwestowany Volkspark AM Weinberg i Griesinger Hospital. Projekty bezpośredniego otoczenia obiektów komercyjnych uzgadniane są z miastem i przygotowywane według jego wskazówek, które zawarte są w planach krajobrazowych zawierających wytyczne dla przestrzeni publicznych. Ponadto miasto popiera i ukierunkowuje działania inwestorów na działania sponsoringowe, np. wiele fontann w Berlinie zostało ufundowanych i są utrzymywane przez inwestorów prywatnych. Duże znaczenie dla jakości przestrzeni publicznych mają również organizacje pozarządowe. W Berlinie, tak jak w innych miejscach w Niemczech, znaczącym sponsorem jest Alliance Environmental Foundation.
Dorota Rudawa
architekt krajobrazu, RS Architektura Krajobrazu
