Realizacja zakładu Cz. I

Pełni szczęścia inwestora dopełnia wyłoniony chwilę wcześniej inżynier kontraktu. Do tego wiosna, a więc idealny czas na rozpoczęcie robót budowlanych, lub jesień – jako odpowiedni moment na podjęcie prac projektowych, aby realizacja robót wystartowała wiosną. Pełna idylla – można pomyśleć. Nie dajmy się jednak zwieść pozorom.

 

Na tym etapie także może czyhać na inwestora całe mnóstwo pułapek i niemiłych niespodzianek. Jak mówi prawo Murphy’ego: „jeśli coś może pójść źle, to na pewno pójdzie”. Pierwsza niespodzianka może czekać na placu budowy, a właściwie pod nim. Dokładne badania geologiczne na wstępnym etapie mogą zaoszczędzić wiele stresów podczas realizacji robót. Może zdarzyć się sytuacja, że zrobiliśmy standardowe badania geologiczne o siatce wynikającej z projektu prac. Jednak po dokładnych badaniach geologicznych przed przystąpieniem do prac ziemnych lub po wykonaniu pierwszych wykopów okazuje się np., że znaczna część gruntu na placu budowy nie posiada odpowiedniej nośności i wymaga wymiany, albowiem budujemy na torfowisku lub na części starego, niezinwentaryzowanego wysypiska. Możemy także napotkać zapomniane przez wszystkich instalacje albo – co gorsza – trafić na wspaniałe cmentarzysko lub osadę z epoki kamienia łupanego lub kultury łużyckiej. Koszty i strata czasu – zapewnione. Wymiana gruntu lub goszczenia na placu budowy przemiłych fachowców z łopatkami, sitkami i pędzelkami nie przyspiesza bowiem naszych działań. Można, co prawda, spróbować prowadzić prace w innych sektorach placu budowy, ale dezorganizacja robót jest zapewniona.

Podobne problemy może sprawiać nadspodziewanie wysoki poziom wód gruntowych, odbiegający od tego z dokumentacji hydrogeologicznej.

Jeśli struktury geologiczne i zawartość gruntu są w porządku, figla może nam spłatać np. nagle ujawniony dokument, który mówi, że budujemy zakład na terenie kopalni (nieważne, że jest to kopalnia piasku) i teren ten podlega Prawu górniczemu, a więc lokalizacja zakładu jest tutaj niemożliwa. Ot, zwykłe niedopatrzenie organu wydającego wadliwe pozwolenie na budowę. Procedura „odgórniczenia” terenu, jak w grze planszowej, cofa nas o kilka miesięcy, nawet przy maksymalnym wysiłku wszystkich zainteresowanych stron i pozytywnym podejściu instytucji decyzyjnych oraz innych sprzyjających okolicznościach.

Każdy błąd lub nieścisłość w decyzjach i postanowieniach stosownych organów jest także wspaniałym punktem zaczepienia dla wszystkich oponentów inwestycji, których w większości przypadków przy tego typu przedsięwzięciach nie brakuje. Klasyką gatunku jest np. decyzja organu drugiej instancji, wydającego pozwolenie na budowę, prawomocne w dniu wydania, a zawierające klauzulę o potrzebie uzyskania klauzuli wykonalności, jak ma to miejsce w przypadku decyzji wydawanej w pierwszej instancji. Niewinna na pozór pomyłka w numerze działki lub niewłaściwy adres strony postępowania mogą być także brzemienne w skutkach. Procedura sprostowania z powiadomieniem stron postępowania oraz kolejnym uprawomocnieniem się sprostowanej decyzji zabiera kolejne tygodnie. Wypadki takie nie są przykładami czysto teoretycznymi. Czasami aż trudno uwierzyć, że jest to tylko niewinny błąd urzędniczy.

 

Po pokonaniu wstępnych problemów formalno-techniczno-organizacyjnych można przystąpić do przygotowania placu budowy i/lub prac projektowych. Najpierw należy zorganizować zaplecze placu budowy dla wykonawców i inżyniera kontraktu. Winno być ono umieszczone tam, gdzie nie przewiduje się posadowienia żadnego obiektu, najlepiej na terenie zieleni ochronnej, bez planowanej lokalizacji żadnych instalacji podziemnych. Należy zorganizować także wszelkie niezbędne przyłącza oraz zaplecze sanitarne. Przekazując plac budowy wykonawcy, dobrze wyposażyć go w pełnomocnictwo pozwalające na wykonanie przyłączy budowlanych: wodnego, elektrycznego i teleinformatycznego. Oczywiście, w kontrakcie należy określić rozliczenie kosztów korzystania z tych mediów.

Wszyscy wykonawcy zajęli swoje pozycje, posiadają zorganizowane zaplecza budowy, przygotowali place odkładcze i magazynowe oraz drogi dojazdowe. Można więc przystąpić do doprowadzenia wszelkich niezbędnych mediów i tutaj mogą czekać następne niespodzianki. Linia telefoniczna od głowicy kablowej zainstalowanej na placu budowy kończy się kablem w środku pola, wymagając przedłużenia go o kilka kilometrów, aby dotrzeć do centrali. Telekomunikacja nic nie wie o tego typu problemie. A takie „telefatamorgany” się zdarzają! Rozwiązaniem może być łącze odstąpione przez jednego z sąsiadów do czasu wykonania przyłącza zasadniczego.

Mogą też „przeterminować” się warunki dostawy wody i lokalny wiejski wodociąg, wskutek dynamicznej rozbudowy okolicznych osiedli, nie zapewni wymaganych przepisami ppoż. ani wymogami technologicznymi parametrów ciśnienia i wydajności. Trzeba więc zbudować dodatkowy zbiornik pożarowy lub poczekać na modernizację ujęcia wody dla wiejskiego wodociągu. Podobny problem może pojawić się w zakresie dostawy energii elektrycznej, gdzie rezerwacja mocy na transformatorze, poczyniona dwa lata wcześniej, stała się nieaktualna i wymaga np. przebudowy trafostacji wraz z rozdzielnią. Przy zapotrzebowaniu mocy rzędu kilkuset kW może to stanowić – zwłaszcza w terenie słabo zurbanizowanym – poważny problem. A zatem ważnym elementem zapisów zawartych w SIWZ jest wymóg przedstawienia przez oferenta bilansu zapotrzebowania mediów, aby inwestor mógł mieć czas na ewentualne podjęcie działań w tym zakresie. Zwłaszcza rozdrabniarki do produkcji RDF (paliwa alternatywnego) i sortery optoelektroniczne mogą mieć istotne dla bilansu zapotrzebowanie mocy. Wymagają także odpowiednio „sztywnej” instalacji energetycznej, co w warunkach wiejskich często jest trudne do spełnienia. W odpowiednim momencie dobrze dokonać weryfikacji wszystkich warunków przyłączeniowych, w miarę potrzeb je aktualizując. Na potrzeby wewnątrzzakładowej sieci komputerowej i systemu wagowego wskazane jest instalowanie UPS-a oraz odpowiedniej ochrony przed przepięciami wynikającymi z wyładowań atmosferycznych.

Pułapek takich można napotkać wiele i w różnych konfiguracjach, nie wspominając już o „współpracy i negocjacjach” z mieszkańcami pobliskiego osiedla, które – niespodziewanie szybko – wyrosło bezpośrednio za płotem projektowanego zakładu. Każdy z nich chce mieszkać w ciszy i spokoju, bez narażenia na „atrakcje” związane z sąsiedztwem zakładu. Oczywiście, zawsze znajdzie się medium społecznego przekazu, które – stając „po stronie prawdy” – z pewnością nie uprzyjemni inwestorowi życia. Na nic zdadzą się argumenty, że lokalizacja zakładu znana jest od 20 lat, a osiedle powstało w ciągu ostatnich kilku lat. Hodując żmiję na własnej piersi, sami ich bowiem zwabiliśmy w tę okolicę, inwestując w infrastrukturę, budując wiejski wodociąg i remontując drogę dojazdową. Czasami lepiej się zastanowić, współuczestnicząc w tego typu inwestycjach.

Ale są też sytuacje, że stosunki z otoczeniem są poprawne, a cała okolica wraz z lokalnym samorządem sprzyja inwestycji, czekając na wpływy z podatku od nieruchomości, udział we wpływach z opłaty za korzystanie ze środowiska i nowe miejsca pracy. Są to bardzo ważkie argumenty w kontaktach z lokalną społecznością. Dla kilkutysięcznej gminy wpływy te mogą bowiem stanowić ok. 10 – 20% budżetu, a kilkadziesiąt stanowisk pracy o niezbyt wygórowanych wymaganiach co do wykształcenia może zdecydowanie poprawić lokalny rynek pracy.

 

Wykonawcy wchodzą na plac budowy i rozpoczynają prace. Mając wielu wykonawców na jednym placu budowy, należy precyzyjnie określić zasady ich współistnienia w trakcie całej bytności i działalności. Trzeba także zastrzec konieczność uporządkowania placu budowy i sposób zagospodarowania odpadów powstałych w trakcie budowy. Pozwoli to uniknąć wielu konfliktów lub przynajmniej znacznie zmniejszyć ich ilość. Konflikty te mogą pojawić się zarówno pomiędzy wykonawcami, jak i na styku z okolicznymi mieszkańcami. Takim polem sporu jest przeważnie transport dużych mas ziemnych lub obniżanie lustra wód gruntowych w celu odwadniania wykopów. Często zdarza się, że przez drogę rozkopaną przez jednego wykonawcę w celu wykonania instalacji podziemnych w tym samym momencie zechce przejechać transport drugiego wykonawcy z maszyną niezbędną akurat do kontynuowania prac. W takiej sytuacji roszczenie o przedłużenie terminu realizacji oraz idące w ślad za tym skutki finansowe są niemal pewne. Zdarzyć się może, że inwestor zostanie nawet obciążony odpowiedzialnością za remonty tras dojazdowych do placu budowy daleko od siedziby zakładu. Remont mostu na Wiśle może bowiem, zdaniem wykonawcy, opóźnić transport elementu nadgabarytowego, jakim jest np. sito bębnowe lub przerzucarka kompostu. Wykonawca taki problem może spróbować przerzucić na inwestora. Pomysłowość w tym zakresie nie zna granic.

Niemal w każdej firmie budowlanej zatrudniony jest tzw. claim manager, czyli kierownik ds. roszczeń. Nawet jeśli nie ma tak wydzielonego stanowiska, to ktoś (np. menedżer projektu) ma to w swoim zakresie działania, a więc musi zapracować na swoje utrzymanie. Do jego głównych oficjalnych zadań (wg jednego z ogłoszeń na portalu www.praca.pl) należy m.in. dbanie o wypełnienie kontraktu i zabezpieczenie interesów firmy, nadzorowanie warunków współpracy z podwykonawcami oraz utrzymywanie z nimi poprawnych relacji, przygotowywanie notatek i korespondencji do klienta i partnerów, pisanie notatek i utrzymywanie korespondencji z podwykonawcami i partnerami, dotyczących postępów na budowie, zapewnianie wypełniania prawa, przepisów BHP oraz standardów firmy, a także wsparcie zespołu zarządzania kontraktem w sprawie analizy ryzyka i strategii. W kompetencjach takiej osoby jest też przygotowanie i udział w przeglądach kontraktów i ryzyka, katalogowanie roszczeń, opracowanie – na podstawie postępów w projekcie – pakietu, który pozwoli ochronić firmę przed opóźnieniami, a także przygotowywanie roszczeń w stosunku do partnerów i podwykonawców, na podstawie interpretacji warunków współpracy i projektów.

W praktyce, poza podwykonawcami i pracownikami własnymi, obiektem jego szczególnej uwagi jest, oczywiście, inwestor i wszelkie jego błędy i potknięcia mogące być podstawą ewentualnych roszczeń. Nie zawsze sytuacja wygląda tak czarno, jednak należy mieć na uwadze także możliwość wystąpienia takiego działania ze strony wykonawcy. Z pozoru niewiele wnoszące pisemka, przepływające w trakcie realizacji robót budowlanych, przy rozliczeniu kontraktu mogą skutkować znacznymi konsekwencjami, zarówno czasowymi, jak i finansowymi. Należy więc starannie czytać każdą przychodzącą korespondencję i notatkę z narad oraz na bieżąco prostować ich niepoprawne, zdaniem inwestora, zapisy. Dużą rolę w zapobieganiu takim sytuacjom oraz unikaniu tego typu problemów ma do odegrania inżynier kontraktu, którego wiedza i doświadczenie winny bronić inwestora przed często bezzasadnymi roszczeniami ze strony wykonawcy.

 

Innego rodzaju problem pojawia się, gdy zaczyna się pogarszać kondycja finansowa wykonawcy. Traci on płynność finansową oraz przestaje realizować zaplanowany harmonogram prac. Jego usunięcie z placu budowy i wybór następnego wykonawcy to czasami jedyna opcja, aby móc kontynuować realizację projektu. Poza opóźnieniami w wykonawstwie w takiej sytuacji pojawiają się nowe zagrożenia. Zgodnie z art. 647 kodeksu cywilnego, mówiącego o solidarnej odpowiedzialności inwestora i wykonawcy wobec podwykonawcy, istnieje niebezpieczeństwo, że podwykonawca, który nie otrzymał w terminie umówionego wynagrodzenia, może domagać się zapłaty wprost od inwestora (np. gdy generalny wykonawca jest niewypłacalny, a także wtedy, gdy inwestor zapłacił mu całość wynagrodzenia). Co prawda, literalne zapisy kodeksu cywilnego wymagają spełnienia w tym zakresie przez podwykonawcę i wykonawcę wielu warunków, w tym wyrażenia przez inwestora zgody na zaangażowanie podwykonawcy przez wykonawcę i przedstawienia inwestorowi przez wykonawcę wiążącej go z podwykonawcą umowy do akceptacji, jednak praktyka orzecznictwa sądów w tej kwestii traktuje te wymogi w dalece liberalny sposób. Dochodzi nawet do tworzenia konstrukcji prawnej, tzw. domyślnej zgody inwestora na zlecenie podwykonawstwa, wskutek wiedzy o obecności pracowników podwykonawcy na placu budowy. Należy w tym względzie zachować daleko idącą czujność i ostrożność. Każda podejrzana osoba na placu budowy, niebędąca pracownikiem wykonawcy, może być bowiem zakamuflowanym podwykonawcą. W skrajnym przypadku inwestor może za dany element robót budowlanych zapłacić dwukrotnie: najpierw wykonawcy, a następnie nieopłaconemu przez tego pierwszego podwykonawcy. Zaspokojenie roszczenia wysuwanego wobec wykonawcy będącego w tarapatach finansowych jest dość mało prawdopodobne. Nie dotyczy to, na szczęście, dostaw, choć definicja robót budowlanych i dostaw także pozostawia szerokie pole do dowolności interpretacji.

Jeśli jednak żaden z tych przypadków nie wystąpi i wykonawca ochoczo zabiera się do projektowania obiektów (żółty FIDIC), to – chcąc mieć wiedzę i bieżącą kontrolę nad procesem projektowania – zamawiający musi mieć zastrzeżone w kontrakcie, że wybrane etapy projektowania wymagają aprobaty inżyniera kontraktu oraz inwestora. Konieczne jest także bieżące informowanie przez wykonawcę o postępie prac i przedstawianie do wglądu powstającej dokumentacji. Może zdarzyć się, że inwestor otrzyma gotową dokumentację, złożoną już w jego imieniu do urzędu, w celu wydania pozwolenia na budowę, diametralnie różniącą się od wyobrażeń zamawiającego, choć zasadniczo zgodną z założeniami.

 

Projektowanie jest sztuką i ten sam cel można osiągnąć na wiele różnych sposobów. Jeśli inwestor nie posiada w zespole osoby o odpowiednim doświadczeniu, nie zaszkodzi posiłkować się na tym etapie godnym zaufania profesjonalistą zewnętrznym, potrafiącym na bieżąco kontrolować proces projektowania i odpowiednio chronić jego interesy. Zdobywanie doświadczenia na własnym projekcie, choć bezcenne, w przyszłości może okazać się sprawą dość kosztowną. Rola inżyniera kontraktu, jako niezależnego arbitra na placu budowy, nadzorującego realizację wykonawstwa zgodnie z warunkami kontraktu, nie zawsze do końca spełnia warunek obrony interesów inwestora. Wskazane jest posiadanie wśród kadry technicznej inwestora osób z wykształceniem i/lub doświadczeniem budowlanym i technologicznym. Po zakończeniu realizacji mogą oni stanowić zręby kadry eksploatacyjnej powstałej inwestycji. Budując „dla siebie”, z pewnością będą posiadali odpowiednią motywację do egzekwowania poprawności realizowania wykonawstwa oraz zachowania zgodności z dokumentacją, którą współtworzyli.

 

Piotr Szewczyk, ZUOK „Orli Staw”

Śródtytuły od redakcji