Wydzierżawienie działki pod farmę wiatrową to jeden ze sposobów, który pozwala czerpać zyski z posiadanych gruntów. Obietnica zysku jest kusząca, bo właściciele ziemi mogą zarobić nawet 100 – 150 tys. zł rocznie, bez właściwie żadnego wysiłku. Wyjaśniamy, jakie wymagania muszą spełniać grunty, aby można było postawić na nich wiatraki oraz na czym polega umowa dzierżawy.

Firmy, które stawiają farmy wiatrowe, często zwracają się do właścicieli gruntów z propozycją dzierżawy i obiecują przy tym wysokie zyski. Zanim jednak podpiszemy umowę, pamiętajmy, aby zweryfikować uczciwość inwestora i dokładnie przeczytać wszystkie dokumenty.

Farma wiatrowa to zespół elektrowni wiatrowych wraz z towarzyszącą infrastrukturą, która wytwarza energię odnawialną (wykorzystując siłę wiatru), bez wyrządzania szkód dla środowiska. Nie jest bowiem konieczne spalanie żadnych paliw, co oznacza brak emisji zanieczyszczeń do atmosfery.

Wiatraki, a właściwie turbiny wiatrowe, wytwarzają energię elektryczną za pomocą generatorów. Wszystkie są podłączone do jednej sieci. Powstawanie farm wiatrowych zyskuje na popularności ze względu na coraz większy nacisk na ochronę środowiska i wyczerpywanie się nieodnawialnych źródeł energii.

Ustawa wiatrakowa – co mówi prawo?

23 kwietnia 2023 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych (potocznie zwana ustawą wiatrakową).

Wprowadziła ona zasadę 10H, która mówi, że odległość farmy wiatrowej od zabudowań mieszkalnych musi być co najmniej 10 razy większa niż jej całkowita wysokość (zasada 10H), o ile w planie zagospodarowania przestrzennego nie została zdefiniowana inna odległość, jednak nie mniejsza niż 700 m. Obecny rząd planuje dalszą liberalizację przepisów, zmniejszając minimalną odległość do 500 m.

Jakie wymagania musi spełniać grunt?

Wydaje się, że w Polsce całkiem wiele terenów nadaje się do tego, aby mogły powstać na nich farmy wiatrowe. Nie wystarczy jednak, aby teren był płaski i odsłonięty. Wymagań jest o wiele więcej i są następujące:

  • IV, V lub V klasa gruntu (albo nieużytki),
  • do 800 m odległości od linii energetycznej średniego napięcia albo głównego punktu zasilającego,
  • teren płaski, odsłonięty, wyeksponowany na wiatr,
  • możliwość dojazdu (najlepiej, jeśli prowadzi do niego utwardzona droga),
  • brak obciążeń prawami osób trzecich (np. hipoteka czy użytkowanie wieczyste),
  • minimalna odległość farmy wiatrowej od zabudowań mieszkalnych musi spełniać zasadę 10H (zgodnie z nowelizacją ustawy wiatrakowej, wspomnianej we wcześniejszej części artykułu),
  • położenie na terenie, który nie jest zagrożony powodzią,
  • położenie nie w pobliżu terenów chronionych (w tak zwanej otulinie).

Jeżeli działka leży w sąsiedztwie parku narodowego lub krajobrazowego, rezerwatu lub obszaru Natura 2000, to przy wyliczaniu minimalnej odległości obowiązuje zasada 10H, podobnie jak dla zabudowy mieszkalnej.

Często dzierżawcy sami definiują, jaka wielkość działki ich interesuje. Zazwyczaj jest to przynajmniej 0,5 ha.

Dopiero gdy posiadana przez nas działka spełnia wszystkie warunki, możemy podpisać umowę dzierżawy pod wiatraki. Inwestorzy zazwyczaj sami poszukują interesujących ich gruntów i kontaktują się z właścicielami ziemi. Można jednak ułatwić ten proces wystawiając ofertę dzierżawy działki na przykład pod adresem https://www.nieruchomosci-online.pl/dzialki,wynajem/. 

Na czym polega umowa dzierżawy gruntu pod farmę wiatrową?

Umowa dzierżawy gruntu pod farmę wiatrową polega na tym, że wydzierżawiający (właściciel gruntu) zobowiązuje się oddać dzierżawcy (inwestor, który stawia elektrownię wiatrową) działkę do używania i pobierania zysków przez czas oznaczony lub nieoznaczony w zamian za zapłatę zdefiniowanego w umowie czynszu.

W praktyce więc właściciel gruntu zgadza się na postawienie farmy wiatrowej, więc przez dany okres nie może korzystać ze swojej działki. Otrzymuje za to od inwestora wynagrodzenie.

Na co warto zwrócić uwagę, podpisując umowę dzierżawy?

Warto pamiętać, że inwestor to wyspecjalizowana firma, której dział prawny dba o to, aby umowa dzierżawy była dla niej korzystna. Dlatego trzeba być czujnym, dokładnie czytać wszystkie zapisy umowy, a wątpliwości wyjaśniać na bieżąco. Oto kilka aspektów, na które trzeba zwrócić szczególną uwagę:

  • okres obowiązywania umowy – im dłuższy, tym dla inwestora lepszy, bo zapewnia bezpieczeństwo inwestycji, ale dla dzierżawcy również, bo daje stały przychód przez wiele lat (najczęściej 30 lat),
  • usunięcie wiatraków po wygaśnięciu umowy – warto wynegocjować zapis, który da bezpieczeństwo finansowe, nawet gdy trzeba będzie to zrobić na własny koszt, bo inwestor nie wywiąże się z tego obowiązku,
  • termin płatności czynszu – trzeba precyzyjnie wskazać datę, kiedy upływa termin płatności, a także określić czy czynsz ma być wypłacany z góry czy z dołu,
  • waloryzacja czynszu – przy długoterminowej umowie istotne jest, aby zadbać o waloryzację czynszu, która będzie odpowiadać na zmieniający się poziom cen,
  • zabezpieczenie płatności czynszu – warto wynegocjować podpisanie przez wydzierżawiającego oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, gdy czynsz nie będzie wypłacany na czas, pozwoli to uniknąć długotrwałego procesu sądowego dotyczącego odzyskiwania należności,
  • zadbanie o otrzymywanie wynagrodzenia przez cały czas trwania dzierżawy, również podczas oczekiwania na pozwolenie na budowę,
  • dodatkowe koszty po stronie inwestora – trzeba uwzględnić, że to inwestor ponosi koszty związane z nieruchomością, czyli podatek, podział gruntu i odrolnienie,
  • ustalenie stałej stawki czynszu – korzystniejsze jest ustalenie stałej kwoty, a nie uzależnienie jej od ilości wyprodukowanej przez farmę energii,
  • warunki wcześniejszego rozwiązania umowy – najczęściej dzieje się to, gdy czas używania elektrowni jest krótszy albo wystąpi siła wyższa, która uniemożliwi dalsze działanie farmy.

A co, jeśli oferta danego inwestora nie będzie dla nas korzystna? Jeżeli posiadamy odpowiedni grunt, to mamy dobrą pozycję negocjacyjną. Dlatego warto porównać kilka ofert dzierżawców i wybrać tę, która daje nam najlepsze warunki.

Ile można zarobić na dzierżawie ziemi pod wiatraki?

Przy dzierżawie ziemi najczęściej stosuje się czynsz roczny. Strony umowy mogą ustalić stałą kwotę (również uwzględniającą poziom inflacji) albo uzależnić ją od przychodu ze sprzedaży energii elektrycznej, którą wytworzy farma wiatrowa.

W 2024 roku czynsz dzierżawny wynosi około 100 – 150 tys. zł rocznie. Kwota jest naprawdę imponująca, szczególnie jeśli przemnożymy ją przez czas trwania umowy. Nie uwzględniając możliwej waloryzacji, zysk z dzierżawy może więc łącznie wynieść 3 – 4,5 mln zł przez 30 lat.

Zanim jednak skuszeni obietnicą zysku, podpiszemy umowę, trzeba pamiętać o weryfikacji wiarygodności inwestora. Najlepiej sprawdzić, czy widnieje w Krajowym Rejestrze Sądowym (tam również znajdziemy informację, przez jaki czas działa na rynku) oraz czy znajduje się w rejestrach dłużników.

Dobrym źródłem informacji będą również opinie w internecie, a także urząd gminy, na terenie którego znajduje się nasz grunt. Warto więc zapytać bezpośrednio, czy dany inwestor nawiązał już współpracę z gminą. Warto również korzystać z zaufanych portali o tematyce nieruchomości, gdzie znajdziemy aktualne artykuły na ten temat.