Jak zabezpieczyć prawo do gruntu pod farmę wiatrową?

Budowa już średniej wielkości parku wiatrowego wymaga bowiem dość rozległego gruntu, tj. ok. 1 ha na siłownię wiatrową. Prawo do korzystania z tego gruntu uzyskać musi inwestor. Rodzaj terenu nie ma tu przesądzającego znaczenia, zwykle jednak wybiera się go przede wszystkim ze względu na warunki wietrzności oraz wymagania dotyczące dopuszczalnego poziomu hałasu i architektury krajobrazu. Najlepszy jest otwarty teren, oddalony od zabudowy i skupisk leśnych. Idealne pod tego rodzaju inwestycje wydają się więc tereny rolne: łąki, pastwiska, pola uprawne, nieużytki. Warto przy tym zauważyć, że grunty, na których stanie park wiatrowy będą mogły być użytkowane w sposób dotychczasowy, ponieważ każda siłownia wiatrowa powoduje wyłączenie z produkcji rolnej jedynie obszaru o powierzchni ok. 2 arów.

Na potrzeby farmy wiatrowej inwestor może sięgnąć po grunty mające następujący status prawny: prawo własności, służebność gruntową, służebność przesyłu (znajduje się w fazie projektu) prawo użytkowania, najem oraz dzierżawę.

Prawo własności (ewentualnie użytkowania wieczystego) daje inwestorowi najsilniejsze prawo do gruntu. Własność oznacza komfort braku konieczności zawierania umów o korzystanie z gruntu na potrzeby farmy wiatrowej oraz daje często możliwość łatwiejszego pozyskania zewnętrznych środków finansowych na budowę farmy wiatrowej (możliwości ustanowienia hipoteki na nieruchomości pod zabezpieczenie kredytu). Obecne ceny nieruchomości powodują, że zakup gruntu na potrzeby farmy wiatrowej najczęściej nie jest racjonalny z punktu widzenia ekonomiki inwestycji.

Prawo cywilne umożliwia również obciążenie jednej nieruchomości (nieruchomości obciążonej) na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej (art. 285 §1 kodeksu cywilnego, dalej – k.c.). Można byłoby więc ustanowić służebność gruntową, na podstawie której właściciel farmy wiatrowej będzie miał prawo do korzystania, za wynagrodzeniem z niebędącej jego własnością nieruchomości na potrzeby budowy i eksploatacji farmy wiatrowej. Ustawowym warunkiem koniecznym dla ustanowienia służebności gruntowej jest jednak to, aby służebność ustanowiona została na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej). Wymóg ten powoduje niedogodność w postaci konieczności posiadania (zakupu) przez inwestora na własność choćby niewielkiej nieruchomości w obszarze farmy wiatrowej, jedynie w celu związania ustanawianej służebności z tą nieruchomością (jako nieruchomością władnącą). Ponadto wymogiem kodeksowym jest to, aby służebność miała „jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części” (art. 285 §2 k.c.). Powstaje w związku z powyższym istotna wątpliwość, czy można uznać, że prawo do budowy i eksploatacji siłowni wiatrowych na jednej nieruchomości (obciążonej) zwiększa użyteczność innej nieruchomości (nieruchomości władnącej, będącej własnością inwestora). Pewnie właśnie z powyższych przyczyn konstrukcja służebności gruntowej nie znajduje szerszego zastosowania dla potrzeb farm wiatrowych.

Służebność przesyłu znajduje się dopiero w projekcie zmian do kodeksu cywilnego i nie wiadomo obecnie, czy i kiedy zmiany te zostaną uchwalone oraz wejdą w życie. Służebność będzie mogła być ustanowiona w drodze umowy na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne (np. kable energetyczne wyprowadzające moc z farmy wiatrowej). Jeżeli właściciel nieruchomości odmówi ustanowienia służebności, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z powyższych urządzeń, przedsiębiorca będzie mógł żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. Służebność przesyłu, jakkolwiek pożyteczna, będzie mogła więc posłużyć inwestorom farm wiatrowych w ograniczonym zakresie, np. dla zabezpieczenia praw do gruntu pod stacjami rozdzielczymi i transformatorowymi, ale już nie pod samymi siłowniami wiatrowymi (siłowni nie można bowiem uznać za urządzenia do doprowadzania lub odprowadzania energii elektrycznej).

Kolejnym rozwiązaniem, które może posłużyć do zabezpieczenia praw do gruntu, jest prawo użytkowania (art. 252 k.c.). Treścią tego prawa jest oddanie gruntu przez właściciela użytkownikowi do używania i pobierania pożytków na zasadach określonych w umowie o ustanowieniu prawa użytkowania.

Zaletą prawa użytkowania jest możliwość jego ustanowienia na cały okres komercyjnej eksploatacji farmy wiatrowej i skuteczne zabezpieczenie praw inwestora na wypadek ogłoszenia upadłości właściciela gruntu. Upadłość właściciela gruntu nie ma bowiem wpływu na prawa inwestora do użytkowanego gruntu (art. 313 ust. 3 ustawy z 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze, z późn. zm. – dalej „PrUp”). Z kolei w razie prowadzenia egzekucji komorniczej przeciw właścicielowi gruntu i sprzedaży gruntu w zwykłym postępowaniu egzekucyjnym, prawo użytkowania może wygasnąć tylko wtedy, jeżeli istnieją hipoteki ustanowione i wpisane do księgi wieczystej wcześniej niż prawo użytkowania. Prawo użytkowania warto więc zawsze ujawnić w księdze wieczystej (art. 1000 §3 kodeksu postępowania cywilnego, dalej „k.p.c.”).

Użytkowanie jest silnym prawem rzeczowym, które mogłoby dobrze posłużyć inwestycji, gdyby nie pojawiające się wątpliwości co do możliwość jego skutecznego ustanowienia dla potrzeb farmy wiatrowej. Elementem koniecznym do ustanowienia użytkowania jest bowiem danie użytkownikowi prawa do pobierania pożytków z gruntu (naturalnych lub cywilnych). Pożytkami gruntu są po pierwsze: płody i inne odłączone od gruntu części składowe, o ile, wg zasad prawidłowej gospodarki, stanowią normalny dochód z gruntu i po drugie – dochody, które grunt przynosi na podstawie stosunku prawnego. Należy przychylić się do poglądu, że przychody ze sprzedaży wytworzonej na gruncie przez siłownie wiatrowe energii elektrycznej można uznać, pośrednio za pożytki, które pobierać ma użytkownik. Kwestia ta jednak budzi wątpliwości, a dla inwestora pierwszorzędne znaczenie ma uniknięcie wszelkich niejasności odnośnie skuteczności zabezpieczenia swojego prawa do gruntu.

Prawo do korzystania z gruntu na potrzeby farmy wiatrowej może dawać również umowa najmu. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy grunt do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (art. 659 §1 k.c.). Umowa najmu ma jednak w rozważanym tu kontekście jedną podstawową wadę – może być zawarta maksymalnie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat (art. 661 k.c.). Po tym okresie przekształca się w umowę zawartą na czas nieoznaczony, co oznacza, że może być wypowiedziana przez wynajmującego – właściciela gruntu. Wszelkie konstrukcje prawne mające na celu skonstruowanie umowy najmu na okres dłuższy niż lat dziesięć (np. poprzez konstrukcję opcji) obarczone są trudnym do oceny ryzykiem, iż w przypadku sporu pomiędzy właścicielem nieruchomości a inwestorem umowa taka zostanie uznana (po upływie dziesięciu lat od jej zawarcia) za umowę na czas nieoznaczony. Może to oznaczać groźbę wypowiedzenia umowy i utraty przez inwestora praw do gruntu, na którym przez okres np. kolejnych 15 lat powinna funkcjonować farma wiatrowa. W praktyce może to z kolei spowodować konieczność akceptacji wygórowanych żądań właściciela gruntu, dotyczących wysokości czynszu.

Długoterminowa dzierżawa jest najczęściej spotykaną w obrocie konstrukcją prawną stosowaną dla zabezpieczenia prawa do gruntów dla parku wiatrowego. Przez umowę dzierżawy gruntu wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy grunt do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz (art. 693 k.c.). Umowa dzierżawy może być przy tym zawarta na czas oznaczony nie dłuższy niż 30 lat (po którym to czasie przekształca się w umowę na czas nieoznaczony, art. 695 § 1 k.c.), co odpowiada potrzebom większości inwestorów farm wiatrowych.

Zbycie dzierżawionej nieruchomości przez jej właściciela nie wywiera niekorzystnego wpływu na prawa inwestora do dzierżawionego gruntu – nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy na miejsce zbywcy i nie może wypowiedzieć umowy. Warunkiem tego jest jednak, o czym inwestorzy niestety czasami zapominają, aby umowa dzierżawy była zawarta na czas oznaczony, z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a grunt został najemcy wydany (odpowiedni protokół wydania gruntu, art. 678 w związku z art. 694 k.c.). W przeciwnym razie nabywca gruntu będzie mógł umowę wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia i np. postawić inwestora pod ścianą żądaniem wygórowanego czynszu. Ten sam warunek musi być spełniony, aby prawa inwestora z umowy dzierżawy były „odporne” na sytuację, w której prowadzona jest egzekucja komornicza przeciwko właścicielowi gruntu. Nabywca nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym wstąpi wówczas w prawa wynajmującego z dzierżawy, bez możliwości wcześniejszego wypowiedzenia umowy (art. 1002 k.p.c.).

Koniecznym elementem umowy dzierżawy jest przyznanie dzierżawcy (inwestorowi) prawa nie tylko do używania gruntu, ale także do pobierania z niego pożytków. W umowie dzierżawy, w odróżnieniu od prawa użytkowania, można przewidzieć przyznanie dzierżawcy prawa poddzierżawy, to jest w istocie prawa do pobierania pożytków cywilnych z gruntu. Przy przyznaniu takiego prawa dzierżawcy i określenia w umowie dzierżawy, jakie pożytki ma prawo pobierać dzierżawca, kwestia możliwości skutecznego ustanowienia prawa dzierżawy nie powinna już budzić wątpliwości. Dzierżawca będzie miał wówczas prawo pobierania pożytków z rzeczy (porównaj orzeczenie I ACa 56/07 Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 23 marca 2007 r., publ. OSAB 2007/1/3).

Ten tak pozytywny wizerunek dzierżawy – prawa wydawałoby się idealnego dla potrzeb farmy wiatrowej – zakłócają, niestety, pewne niefortunne uregulowania prawa upadłościowego. Co do zasady PrUp chroni prawa dzierżawcy w przypadku upadłości właściciela nieruchomości. Umowa dzierżawy nieruchomości upadłego wiąże nadal strony, jeżeli grunt został wydany dzierżawcy przed ogłoszeniem upadłości (art. 107 ust. 1 PrUp). Sprzedaż przez syndyka w toku postępowania upadłościowego nieruchomości upadłego skutkuje wstąpieniem jej nabywcy w prawa wydzierżawiającego z umowy dzierżawy, jeśli umowa została zawarta na czas oznaczony, z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a grunt został wydany dzierżawcy (art. 108 PrUp w związku z art. 1002 k.p.c.).

W sytuacji upadłości właściciela nieruchomości istnieje jednak w pewnych okolicznościach ryzyko utraty przez farmę wiatrową umowy dzierżawy. Na podstawie zarządzenia sędziego-komisarza syndyk może wypowiedzieć umowę dzierżawy nieruchomości upadłego z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, jeżeli trwanie umowy utrudnia likwidację masy upadłości albo gdy czynsz dzierżawy odbiega od przeciętnych czynszów za dzierżawę nieruchomości tego samego rodzaju. Inwestor może wówczas jedynie dochodzić w postępowaniu upadłościowym odszkodowania z powodu rozwiązania umowy dzierżawy przed terminem, co należy uznać ze uprawnienie jedynie teoretyczne i zupełnie niewystarczające (art. 109 ust. 1 i 2 PrUp).

Ryzyko możliwości wypowiedzenia w pewnych okolicznościach umowy dzierżawy przez syndyka na podstawie zarządzenia sędziego-komisarza jest ryzykiem, które musi ponieść inwestor farmy wiatrowej. Wiele zależy tu więc od wiedzy i doświadczenia życiowego sędziego-komisarza, który powinien zdawać sobie sprawę, że wieloletnia umowa dzierżawy, będąca częścią wieloletniej inwestycji, nie powinna być łatwo wypowiadana. Powyższe ryzyko może więc znaleźć odzwierciedlenie w koszcie kredytu na budowę farmy lub w zakresie żądanych przez banki zabezpieczeń.

Opisane tu ryzyko nie występuje, gdy wydzierżawiającym grunt jest rolnik prowadzący gospodarstwo rolne. Zgodnie z przepisami PrUp nie można bowiem w obecnym stanie prawnym ogłosić upadłości osób fizycznych prowadzących gospodarstwo rolne (art. 6 pkt 5 PrUp).

Niezależnie od wyboru rodzaju umowy nie należy zapominać, jaka jest jej podstawowa funkcja. Musi ona skutecznie zabezpieczać prawa inwestora do gruntu na okres 20-30 lat, powinna być więc skonstruowana w sposób staranny i przemyślany.

Umowa powinna być zawarta na czas oznaczony, obejmujący cały okres przewidywanej komercyjnej eksploatacji farmy wiatrowej.

Zawierając umowę, inwestor musi przewidywać możliwość jej wypowiedzenia przez właściciela gruntu wyłącznie w razie enumeratywnie wymienionych rażących jej naruszeń, a najlepiej jedynie w wypadku niepłacenia za korzystanie z gruntu przez odpowiednio długi okres czasu (np. trzy miesiące).

Umowa musi dawać inwestorowi odpowiedni okres czasu do naprawienia naruszenia umowy i zapobieżenia wypowiedzeniu (okres naprawczy). Musi również uprawniać do korzystania nie tylko z gruntu, na którym będą posadowione same siłownie wiatrowe, ale także z gruntu, na którym znajdą się niezbędne drogi dojazdowe, kable energetyczne, stacje rozdzielcze i transformatorowe, urządzenia pomiarowe i inne urządzenia potrzebne do wybudowania, przyłączenia i eksploatacji farmy wiatrowej.

W umowie musi też być zapis uprawniający do wpisania praw inwestora z umowy do księgi wieczystej, aby zapewnić ich pierwszeństwo przed wszelkimi prawami ustanowionymi później oraz zapis zapewniający możliwość cesji praw inwestora z umowy na banki finansujące budowę farmy wiatrowej.

Karol Lasocki
MJur, prawnik