W Światowy Dzień Mieszkalnictwa (World Habitat Day) – 4 października 2021 r. – Fundacja Habitat for Humanity Poland zorganizowała webinarium, w czasie którego przedstawiony został raport1 z wynikami badań o pustostanach gminnych.

W miastach, które przyjęto do badania studium przypadku, było łącznie 4871 pustostanów mieszkaniowych, z dominującym zasobem Warszawy. Na koniec 2020 r., z całego zasobu 81 310 lokali mieszkalnych Warszawy, było 4620 pustostanów. Według danych na koniec maja 2021 r., w Warszawie cały zasób lokali użytkowych stanowiło 8580 lokali, zaś jako pustostany wykazanych było 575 tych lokali. W Kielcach 142 puste lokale mieszkalne zlokalizowane były w 50 budynkach (dodatkowo puste były dwa obiekty niemieszkalne – budynek po szkole muzycznej i kilka budynków po innym zespole szkół). W Zawierciu pustych było 109 lokali mieszkalnych w ponad 50 lokalizacjach (nie było pustostanów w obiektach niemieszkalnych).

Założenia metodyczne badania

Pytanie badawcze brzmiało: czy mamy w polskich miastach i miejscowościach takie zasoby, które można by zaadaptować na cele mieszkalne, przywrócić do życia budynki już wrośnięte w sąsiedztwa, ale obecnie puste i nieużywane?

Badanie przeprowadzone było w okresie od maja do czerwca 2021 r. przez Instytut Rozwoju Miast i Regionów na zlecenie Fundacji Habitat for Humanity Poland w ramach projektu „Filling the gap: Repurposing empty spaces to prevent homelessness in Mainland Europe” („Wypełniając lukę: Wykorzystanie pustostanów w celu przeciwdziałania bezdomności w Europie”). 

Wzorując się na badaniu brytyjskim, zgodnie z założeniami badania i wytycznymi zleceniodawcy ustalono definicję pustostanu jako lokalu lub budynku niewykorzystywanego przez ostatnie 12 miesięcy. Głównym celem badania było ustalenie efektywnej liczby pustostanów, głównie budynkowych, które – nie pełniąc dotychczas funkcji mieszkaniowej – mogą być do niej zaadaptowane. Doświadczenie badania pokazało, że identyfikacja niemieszkaniowych pustostanów jest znacznym wyzwaniem w polskich warunkach. Dużo lepiej (chociaż i tak nie w uporządkowany sposób) zinwentaryzowane są pustostany mieszkaniowe.

Badanie było prowadzone równolegle przy zastosowaniu dwóch technik: 

  • analizy desk research, obejmującej dane dostępne w statystyce publicznej i wcześniejszych wynikach badań Instytutu Rozwoju Miast i Regionów, rozszerzonej następnie o badanie programów rewitalizacji w polskich gminach,
  • sondażowego badania ankietowego w formie geokodowanej ankiety, która składała się z kilku pytań dotyczących wpisywanego obiektu (budynek, lokal użytkowy, lokal mieszkalny); wśród pustostanów niemieszkaniowych identyfikowano: lokale użytkowe (z podziałem na lokale handlowe, usługowe i biurowe), budynki użyteczności publicznej, domy kultury, strychy, magazyny, warsztaty i szkoły.

Podstawowym źródłem informacji o pustostanach miała być geoankieta pozwalająca respondentom zgłosić posiadane pustostany. W przypadku dużej liczby obiektów dopuszczono przesyłanie ich wykazów, a zespół badawczy uzupełnił o nie mapy inwentaryzujące zebrane zgłoszenia. Prośbę o wypełnienie geoankiety lub przesłanie własnych zestawień wysłano na 12 935 unikalnych i zweryfikowanych adresów e-mailowych. Prośby o wypełnienie ankiety przesłano do właścicieli i posiadaczy samoistnych zasobów publicznych: wszystkich (2478) gmin, spółek Skarbu Państwa (448), syndyków (1232) oraz zasobów niepublicznych: agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (7557), wspólnot mieszkaniowych (927), organizacji pozarządowych (112) oraz kościołów i związków wyznaniowych (13). 

Na ankietę odpowiedziało 199 gmin, 24 spółki Skarbu Państwa, jedna agencja pośrednictwa w obrocie i jedna wspólnota mieszkaniowa. W wyniku tej akcji pozyskano 225 ankiet, 91 wykazów oraz 534 zgłoszenia o braku pustostanów wg wskazanej wyżej definicji. Ponadto przeprowadzono wywiady i uzyskano dodatkowe dokumenty dla trzech wybranych miast: Warszawy, Kielc i Zawiercia, które były przedmiotem analizy studiów przypadków, wykonano przegląd prawie 70 programów rewitalizacji w trzech wybranych województwach pod kątem wagi przywiązywanej w nich do zasobu mieszkaniowego i podnoszenia jego jakości, a także przywracania do użytku pustych budynków, z możliwą zmianą ich funkcji.

Główne wnioski z geoankiet i wykazów 

W geoankiecie zgłoszono 154 budynki różnego typu oraz 67 rekordów dotyczących różnych lokali w budynkach. Zwraca uwagę znacząca przewaga budynków nad pojedynczymi lokalami. Wskazano, że 108 spośród zgłoszonych nieruchomości może być adaptowane do celów mieszkaniowych (w tym 99 nieruchomości zgłoszonych przez gminy i 9 nieruchomości zgłoszonych przez Skarb Państwa).

W przypadku nieruchomości gminnych większość pustych budynków będzie mogła być wykorzystana na cele mieszkaniowe. Jednakże dodać trzeba, że 58 ze wskazanych 98 budynków możliwych do adaptacji już pełni funkcję mieszkalną.

Przeważająca część – 40 z 68 budynków – jest zbyt zdegradowana, nie spełnia norm bądź wymaga zbyt dużych nakładów. Dlatego też respondenci ocenili negatywnie ich przydatność do celów mieszkaniowych. W przypadku 22 budynków respondenci wiedzieli o decyzjach Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o wycofaniu z użytkowania.

W ramach przysłanych wykazów zidentyfikowano 817 budynków z 6201 lokalami mieszkalnymi i użytkowymi. 

Przedstawione wykazy świadczą o braku standardowo zbieranych, szybko dostępnych wykazów, które znajdowałyby się w dyspozycji zarządzających zasobami nieruchomościowymi gmin. Wykazy bardziej rozbudowane zawierają dodatkowe uwagi i pokazują bieżące problemy, np. wyłączenia z najmu ze względu na stan techniczny, brak mediów (woda, kanalizacja), konieczność zmiany sposobu ogrzewania, szkody górnicze. 

Na problemy techniczne nakładają się zmiany prawne: chodzi o podział mieszkań sprzed lat na kilka umów najmu, obecnie niepozwalający na wynajmowanie zwalniających się części i identyfikację liczby lokali w danym budynku, czy zmianę dotyczącą podziału zasobów na lokale na umowy najmu komunalnego i socjalnego. 

Przysyłane wykazy obrazują także dużą różnorodność nieruchomości, np.: 3 zespoły dworskie, 6 budynków dawnych szkół, budynki po szpitalu, 
29 budynków gospodarczych, 23 budynki użytkowe, 14 budynków mieszkalno-usługowych.

Analiza studiów przypadków wybranych miast

  • Warszawa

Problemem Warszawy są nieruchomości, co do których istnieją roszczenia i problemy własnościowe. Każdy z właścicieli nieruchomości sprzed 1945 r., ich spadkobiercy lub następcy prawni mogą ubiegać się o zwrot nieruchomości na drodze sądowej. Od 2015 roku zaprzestano zwrotów w naturze, ale sprawy sądowe dotyczące zwrotów toczą się nadal i brak jest rozwiązania problemu na proponowanym od lat poziomie ustawy. Dlatego nieruchomości podlegające roszczeniom, gdzie miasto jest władającym lub współwłaścicielem, są stopniowo wysiedlane, wraz z wygasającymi umowami najmu mieszkań, i nie są przeznaczane dla oczekujących chętnych, nie są też remontowane, a jedynie zabezpieczane. 

Ws...