Stop patodeweloperce – nowe przepisy i zmiany dotyczące funkcjonowania placów zabaw od 1 sierpnia

Z dniem 1 sierpnia, weszła w życie nowelizacja rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Nowe przepisy mają zapobiegać “patodeweloperce”, czyli działaniom, które mają maksymalizować zyski kosztem dobrej architektury.

Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 27 października 2023 r., nowelizujące rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, ma przeciwdziałać – jak wskazano w komunikacie MRiT – “działaniom, które mają maksymalizować zyski kosztem dobrej architektury, zdrowego rozsądku, a czasem wymagań zawartych w przepisach”.

Ważne zmiany

Nowelizacja wprowadza m.in. zwiększenie do 5 m odległości budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad czterech kondygnacji od granicy działki. Dotąd odległość ta wynosiła minimum 3 m w przypadku ścian bez okien lub drzwi, a w przypadku ścian z oknami lub drzwiami – 4 m.

Zgodnie z rozporządzeniem, lokal użytkowy w nowo projektowanych budynkach powinien mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m.kw. Możliwe będzie wykonanie lokalu o mniejszej powierzchni pod warunkiem, że lokal znajduje się na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej budynku i jest do niego bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku.

Wprowadzono też wymagania dotyczące odpowiednich przegród pomiędzy balkonami. Zgodnie z nową regulacją w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, w przypadku wykonania więcej niż jednego balkonu na jednej płycie balkonowej należy zastosować przegrodę o wysokości co najmniej 2,2 m oraz szerokości odpowiadającej co najmniej szerokości balkonu, a w przypadku, gdy balkon ma szerokość równą lub większą niż 2 m – minimum 2 m. Przegroda powinna się też charakteryzować odpowiednią przepuszczalnością światła. Powinna ona wynosić minimalnie 30%, a maksymalnie 50%, dzięki czemu – w ocenie projektodawcy – taka przyciemniona przegroda da poczucie odizolowania od sąsiadów.

W stosunku do budynku mieszkalnego wielorodzinnego przepisy wprowadzają też m.in. obowiązek wykonania pomieszczenia gospodarczego o powierzchni minimum 15 m.kw., na potrzeby przechowywania np. rowerów.

Przesunięcie daty wejścia w życie przepisów

Rozporządzenie podpisał w październiku ub.r. minister rozwoju i technologii w rządzie PiS Waldemar Buda, jednak wejście przepisów w życie było dwukrotnie przesuwane w związku z apelami samorządowców, organizacji przedsiębiorców oraz ekspertów, którzy ostrzegali, że inwestorzy nie zdążą wprowadzić na czas zmian, co może doprowadzić do paraliżu inwestycyjnego.

– Wejście w życie przepisów oznacza konieczność dostosowania się do nowej regulacji. Na to potrzeba jednak czasu, dlatego jako branża głośno apelowaliśmy o wydłużenie okresu vacatio legis i zmianę terminu wejścia w życie rozporządzenia. Na szczęście ministerstwo rozwoju wsłuchało się w głosy budowniczych i dwukrotnie zmieniło termin wejścia w życie przepisów, najpierw na 1 kwietnia br., by finalnie przedłużyć go do 1 sierpnia – przekazał Patryk Kozierkiewicz z Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).

Jak wskazał, była to bardzo dobra decyzja resortu, bo inwestorzy mogli przygotować swoje przedsięwzięcia na dotychczasowych zasadach, nie narażając się na ewentualne negatywne konsekwencje finansowe związane z przeprojektowaniem inwestycji.

Projektowanie placów zabaw

– W naszej ocenie, największa zmiana noweli dotyczy zasad projektowania placów zabaw. Dotychczasowe przepisy zobowiązywały deweloperów do projektowania placu zabaw tylko przy zespołach budynków, ale od teraz obowiązek ten będzie dotyczył również pojedynczych budynków – zaznaczył Kozierkiewicz.

Przedstawiciel PZFD zwrócił uwagę, że z punktu widzenia inwestorów problem polegał na tym, że budowy często lokalizowane są na małych działkach, w gęstej zabudowie, stanowią również uzupełnienie istniejącej pierzeni. – W takich przypadkach, zachowanie wymaganej przepisami odległości placu zabaw od okien – w tym okien budynków sąsiadujących – ulicy czy stanowisk postojowych, może stanowić nie lada wyzwanie – powiedział.

W opinii Kozierkiewicza inwestorzy mogli być zmuszeni do zmniejszenia gabarytów zabudowy, a w skrajnym przypadku – do całkowitej rezygnacji z przedsięwzięcia. – Na szczęście takie sytuacje będą zdarzały się niezwykle rzadko. Budowniczy wykorzystali bowiem przedłużenie okresu vacatio legis, co pozwoliło im na realizację inwestycji zgodnie z dotychczasowymi zasadami – dodał.

Kozierkiewicz przekazał, że Związek popiera inne wymogi, które nowe rozporządzenie stawia placom zabaw. – Obejmują one m.in. minimalną powierzchnię placu zabaw czy jego wyposażenie, co z pewnością zapobiegnie instrumentalnemu wykorzystywaniu przepisów – podsumował.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad projektem rozporządzenia zmieniającym rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które wchodzi w życie 1 sierpnia 2024 r. – poinformował 18 lipca br. resort w piśmie kierującym nowelizację do opiniowania. W ocenie skutków regulacji ministerstwo wyjaśniło, że zmiana wpisuje się w politykę propodażową rządu i ma na celu zwiększenie dostępności mieszkań na rynku, poprzez umożliwienie wykorzystania większej powierzchni działki budowlanej pod cele mieszkaniowe.

MRiT podkreślił, że wprowadzone rozwiązanie nie znosi obowiązku wykonania odpowiednio usytuowanego i wyposażonego, dostępnego dla mieszkańców w najbliższej okolicy placu zabaw dla dzieci. “Dopuszcza jednak wykonanie go na terenie zbliżonym do powstającej inwestycji, na przykład na terenach gminnych” – wskazało ministerstwo.