Zmiany w kodeksie urbanistyczno-budowlanym. Kto zyska, a kto straci?

Zmiany dla inwestorów i wprowadzenie kodeksu urbanistyczno-budowlanego mają nieść ze sobą obciążenie kasy gmin, a jednocześnie ułatwienia dla tych, którzy chcą wykupić uzbrojone działki.

Choć także obecnie samorządy mają obowiązek zapewnić dostęp do mediów, w praktyce się z niego nie wywiązują. Zazwyczaj to deweloper musi sam doprowadzić wodę, przyłącze kanalizacyjne lub nawet wybudować drogę dojazdową. Później wlicza to w koszty inwestycji.

Problem „rozlewania się” miast

Nowa ustawa ma wymusić na gminach jednoczesne przygotowywanie planów zagospodarowania i uzbrajania działek. Według Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa obecnie obowiązujące prawo nie sprawdziło się, a nowe rozwiązania mają ułatwić inwestorom rozpoczęcie budowy. Ta według Ministerstwa mogłaby się rozpocząć zaraz po uchwaleniu miejscowego planu.

– Jednym z problemów w Polsce jest tzw. proces rozlewania się zabudowy, który polega na zabudowywaniu, najczęściej domkami jednorodzinnymi, terenów do tego praktycznie nieprzystosowanych, głównie rolnych. Tereny te m.in. nie mają dostępu do infrastruktury technicznej, w tym sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej oraz dróg – mówi Szymon Huptyś, rzecznik resortu infrastruktury i budownictwa.

– Zaproponowane zmiany mają doprowadzić do kompleksowego uzbrojenia terenów inwestycyjnych, zgodnie z przyjętą dla nich polityką rozwojową gminy. Dzięki temu powstaną prawidłowe struktury przestrzenne, które zapewnią właściwe funkcjonowanie ich mieszkańców oraz dodatkowo odciążą finanse gmin – tłumaczy Huptyś.

Gminy zazwyczaj przeznaczają nieprzystosowane działki na sprzedaż po to, aby stać się bardziej atrakcyjnymi dla potencjalnych inwestorów. Ministerstwo twierdzi, że nowa ustawa pozwoli tego uniknąć i w ten sposób ułatwi funkcjonowanie deweloperom.

Innego zdania są jednak sami zainteresowani. – Jeżeli ustawa miałaby mieć taką formę, to utknęlibyśmy z inwestycjami, ponieważ często dla gmin uzbrojenie wszystkich działek z uchwalonymi planami jest finansowo niemożliwe do zrealizowania – mówi dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Konrad Płochocki.

– Idea jest słuszna, ale biorąc pod uwagę możliwości finansowe samorządów, lepiej zostawić inwestorom samodzielną możliwość zbrojenia działek i budowania na nich, niż wykluczyć dany teren z możliwości stawiania na nim budynków – podkreśla dyrektor.

Niska ściągalność opłat

Obecna ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że gminy będą pobierać opłaty adiacenckie i planistyczne, jednak i w tym przypadku teoria mija się z praktyką, a ich ściągalność jest niewielka. Zazwyczaj sprawy te kończą się w sądach, ponieważ właściciele nieruchomości nie chcą dobrowolnie płacić. Opłata planistyczna ma pokryć koszty uchwalenia planu, adiacencka z kolei budowę infrastruktury.

– Istotne jest, aby ta ustawa była dopracowana w szczegółach. Zależy nam na tym, aby zasady były jasne i równe dla wszystkich. Opłaty za przyłączenie do mediów powinny być takie same dla indywidualnych osób i deweloperów. Dziś w praktyce jeżeli deweloper nie zrealizuje inwestycji związanych z budową infrastruktury, ciąży nad nim groźba braku zezwolenia na np.: przyłączenie do sieci wodno-ściekowej – tłumaczy Konrad Płochocki.

Rewolucją mają być także całkiem nowe w prawie umowy urbanistyczne. Deweloperzy będą mogli wystąpić z propozycją konkretnego przedsięwzięcia, pod warunkiem zmiany miejscowego planu. Wnioski te trzeba będzie składać do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta na prawach powiatu. Jeżeli zostanie on przyjęty, to umowa urbanistyczna zostanie podpisana u notariusza. Jednak za zmianę planu zapłaci inwestor, a ostatecznie koszty te pokryje klient kupujący od niego mieszkanie.

Eksperci podkreślają jednak, że nie jest to żadna nowość, ponieważ już dziś najczęściej to właśnie deweloperzy uzbrajają grunt, podpisując wcześniej odpowiednie porozumienia. Po zakończeniu prac nad inwestycją, w ramach porozumienia z gminą inwestorzy przekazują jej wodociąg lub drogę, nie pobierając od niej żadnych opłat za ich wybudowanie.