W praktyce wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu występuje pewien dylemat. Organy wydające decyzje, po wyznaczeniu obszaru analizowanego, mogą mieć wątpliwości, czy punkt odniesienia dla planowanej inwestycji może stanowić każda działka zawarta w obszarze analizowanym, czy też możliwe jest dokonywanie wyłączeń.

Aby przeanalizować przedmiotową kwestię kluczowe jest udzielenie odpowiedzi na pytania, jakie działki organ ma obowiązek brać pod uwagę przy wdrażaniu zasady dobrego sąsiedztwa i kontynuacji funkcji.

Prawidłowa analiza urbanistyczna

Odpowiedź na to pytanie została udzielona między innymi w wyroku WSA w Olsztynie z 10 maja 2011 r. (sygn. akt II SA/Ol 179/11, Legalis). Sąd przesądził tam wprost i jednoznacznie, że wyznaczenie obszaru analizowanego stanowi wskazanie, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania ?wymagań dotyczących nowej zabudowy?. Sąd w tym kontekście jednoznacznie podkreśla, że wszystkie działki znajdujące się na analizowanym obszarze należy uznać w ujęciu funkcjonalnym za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. DzU z 2017 r. poz. 1073). Teren sąsiedzki należy traktować, zdaniem Sądu, jako termin pobliski, przyległy. Zasadą jest ustalenie obszaru analizowanego o wielkości minimalnej wskazanej w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. ...