Decyzja o warunkach zabudowy wciąż generuje szereg wątpliwości natury prawnej i urbanistycznej. Konsekwentnie uważana jest za główne narzędzie pogłębiające chaos przestrzenny. Budzi też dylematy prawne, czego dowodem jest duża liczba tez orzeczniczych jej poświęconych, wydanych już w samym 2020 r. Warto zwrócić uwagę na wybrane z nich.

Wciąż kontrowersyjnym zagadnieniem okazuje się wyjaśnienie tego, co należy rozumieć przez pojęcie „działki sąsiedniej” (w kontekście stanowiącym punkt odniesienia z perspektywy zasad kontynuacji funkcji i dobrego sąsiedztwa).

Działka sąsiednia

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 11 marca 2020 r. (sygn. akt II SA/Łd 937/19, Legalis) wskazał, że przy analizie ustawowych przesłanek, wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, należy opowiedzieć się za funkcjonalną interpretacją pojęcia „działki sąsiedniej”, przyjmując, iż wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym są działkami sąsiednimi. Takie samo szerokie rozumienie należy zastosować w odniesieniu do pojęcia „działki dostępnej z tej samej drogi publicznej”, uwzględniając definicję zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy, gdzie przez „dostęp do drogi publicznej” należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Nie budzi więc wątpliwości, że wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Kontynuacja zabudowy

Warto też wskazać jednoznaczne wytyczne względem zachowania zasady kontynuacji funkcji. Zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu (wyrok z 12 lutego 2020 r., sygn. akt II SA/Po 1026/19, Legalis), wolą prawodawcy jest w instytucji warunków zabudowy uczynienie „kontynuacji” zabudowy (w tym także jej gabarytów) wiodącą zasadą, która znajduje odzwierciedlenie w regułach ustalania sposobów zapewnienia tej kontynuacji w odniesieniu do poszczególnych wskaźników, cech i parametrów. Nie potrzeba specjalistycznej wiedzy, aby uzmysłowić sobie, że czym innym jest urbanistyczne „przełamanie” ogólnej kontynuacji zabudowy na danym obszarze, któremu właśnie służą wyjątki w poszczególnych przepisach rozporządzenia (pozwala to na przykład na dopuszczenie dominant wysokościow...