Rynek najmu mieszkań w Polsce nie jest dokładnie monitorowany i regularnie badany, ale ze względu na migracje wewnętrzne i zapotrzebowanie w największych ośrodkach miejskich dynamicznie się rozwija i stanowi niezbędne uzupełnienie innych sposobów zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Jaka była skala rynku najmu do 2019 r. i jakie zachodziły na nim zjawiska, co zmienił rok 2020 dla najemców i właścicieli mieszkań na wynajem?

Mieszkania na wynajem to głównie dwie kategorie: zasób komunalny oraz wolny, detaliczny i rozproszony rynek, na który składają się mieszkania prywatne z właścicielami indywidualnymi. Obecnie zaczyna tworzyć się sektor najmu instytucjonalnego, ale stanowi on ok. 4 tys. mieszkań. Najem w Polsce monitorowany jest dokładnie w zasobach komunalnych – w 2019 r. było to 641 801 umów najmu w zasobach gminnych1. Pulę tę należy powiększyć o mieszkania najmowane od TBS-ów, czyli nieco ponad 102 tys. mieszkań2. Najem rynkowy jest bardzo rozproszony, bazuje głównie na nieruchomościach należących do osób fizycznych, przez co nie jest regularnie raportowany i dokładnie opisany. Można opierać się na danych z podatków: przychody z najmu i dzierżawy w 2019 r. wykazało ponad 727 tys. osób fizycznych i drobnych przedsiębiorców w ramach PIT28 i prawdopodobnie ok. 130 tys. podatników rozliczających się na zasadach ogólnych – podobnie jak w latach poprzednich3. Na podstawie powyższych danych można szacować, że liczba umów najmu na rynku co najmniej dorównuje skali najmu komunalnego, ale geograficznie skoncentrowana jest w największych ośrodkach miejskich, gdzie ludzie przenoszą się w poszukiwaniu pracy i lepszych warunków życia.

Liczba podatników wykazujących przychody z najmu od lat stabilnie rosła o niespełna 8% rok do roku. Wzrost liczby mieszkań na wynajem widoczny był na rynku, dane zbierane przez NBP potwierdzały istnienie stabilnego popytu inwestycyjnego na mieszkania z rynku pierwotnego, stanowiącego ok. 30% sprzedaży deweloperów4. Analizy NBP potwierdzają również atrakcyjność i prostotę inwestycji w mieszkania na wynajem dla gospodarstw domowych ze względu na rentowność najmu i niskie oprocentowanie depozytów.

ZJAWISKA NA RYNKU

Do najmu trafiało coraz więcej mieszkań o dobrym standardzie z rynku pierwotnego lub celowo remontowanych z myślą o najemcach. Dobra jakość i wciąż duże zainteresowanie najemców oznaczały wzrost czynszów. Jeszcze wyższe dochody niż w najmie na cele mieszkaniowe można było uzyskać dzięki wynajmowaniu mieszkań na krótki termin, czyli usługom zakwaterowania.

Dla części właścicieli najem na doby był bezpieczniejszy niż potencjalne kłopoty z niepłacącymi lokatorami. Najem dla turystów był coraz bardziej nagłaśnianym medialnie problemem. Analizę dotyczącą dokładnej skali zjawiska najmu na doby zamówiła Warszawa. Uzyskane dane pokazały, że liczba ofert i, co za tym idzie, skala zjawiska zmiany przeznaczenia mieszkań nie okazały się duże, ale są wyjątkowo trudne do zbadania5. Do ogłoszeń trafiają bowiem mieszkania, lokale użytkowe, domki letniskowe, pokoje hotelowe i inne obiekty zakwaterowania.

Zmieniały się jakość oferowanych mieszkań, ale również wielkość lokali do najmu. Na przestrzeni lat 2016-2018 udział ofert kawalerek w serwisie dom.gratka.pl zwiększył się z 10 do 19%6, mniej było ogłoszeń dotyczących dużych domów i mieszkań wynajmowanych w całości. Część serwisów nie wyodrębniała kategorii pokojów na wynajem, ale oferty „jednopokojowych&r...