Zadłużenie czynszowe w gminnych zasobach mieszkaniowych jest powszechnym i jednym z najtrudniejszych wyzwań dla polityki mieszkaniowej. Jeszcze poważniejsze jest jego znaczenie w czasie pandemii COVID-19, kiedy czasowe zamknięcie gospodarki i ograniczenia działalności gospodarczej naraziły wrażliwe gospodarstwa domowe na nagłą utratę bądź obniżenie dochodów.

Suma zaległości czynszowych to swego rodzaju utracone środki, czyli kwota, której samorząd w danym roku nie mógł wydać na remonty w istniejących zasobach czy nowe inwestycje. Mimo to można obserwować społeczne przyzwolenie wobec nieterminowego regulowania należności czynszowych. Dla części dłużników opłaty są znacznym obciążeniem budżetu domowego, inni mimo dobrego statusu materialnego odsuwają w czasie opłaty.

SKALA ZADŁUŻENIA PRZED PANDEMIĄ COVID-19

Na koniec 2018 r. kwota zaległości czynszowych w komunalnych zasobach mieszkaniowych w całej Polsce przekraczała 4 mld zł, a zadłużonych było prawie 400 tys. mieszkań.

Zadłużenie ma charakter eskalacyjny, co ilustrują dane GUS-u. Łączne zadłużenie najemców lokali komunalnych wzrosło czterokrotnie między 2016 a 2015 r. i prawie dwukrotnie między 2018 a 2016 r. Eksperci twierdzą także, że sprawozdawczość nadal nie jest pełna i ogólna kwota zadłużenia może być jeszcze wyższa – sięgać nawet 6 mld zł. W niewielkim stopniu zmienia się liczba zadłużonych mieszkań, a więc przyrost kwoty zadłużenia dotyczy ciągle tych samych osób. W tym kontekście szczególnie niepokojąca jest wartość zadłużenia długoterminowego (powyżej trzech miesięcy), które obejmuje ok. 80% łącznych należności czynszowych w zasobach komunalnych. Kwota zaległości długoterminowych w latach 2016 i 2018 wynosiła odpowiednio ok. 1,84 mld zł oraz 3,4 mld zł. Po trzech miesiącach zalegania z opłatami rozpoczyna się procedura windykacyjna, a jeśli nie przyniesie ona skutku, wypowiadane są umowy najmu lokalu. Mimo to znacząca większość długoterminowych dłużników nadal zamieszkuje w zadłużonych lokalach. W takiej sytuacji zadłużenie czynszowe narasta, a użytkownicy mieszkań nie posiadają do nich tytułu prawnego.

Liczba zadłużonych mieszkań i wysokość zadłużenia czynszowego są zróżnicowane regionalnie. Zależą od struktury i wolumenu gminnych zasobów mieszkaniowych w poszczególnych województwach oraz ogólnej sytuacji finansowej najemców. W największym zakresie problem dotyczy województwa śląskiego i dolnośląskiego. Podobnie duża skala długoterminowego zadłużenia, mierzona liczbą zadłużonych mieszkań i kwotą zadłużenia, występuje w woj. zachodniopomorskim, mazowieckim i łódzkim. Wynika to z wyższych niż na ścianie wschodniej stawek czynszu i większych zasobów mieszkaniowych gmin w tych województwach. W woj. śląskim i dolnośląskim problem zadłużenia dotyczy szczególnie gmin z przeszłością górniczą, które musiały w krótkim czasie przejąć do zasobu komunalnego znaczne zasoby mieszkań zakładowych po kopalniach. Najemcy w tych lokalach często dotknięci byli w największym stopniu skutkami transformacji gospodarczej i likwidacji ciężkiego przemysłu (górnictwa i hutnictwa). W efekcie nastąpiła długoterminowa kumulacja zadłużenia czynszowego.

Analiza zadłużenia według typów gmin pokazuje, że w największym stopniu skutkami zadłużenia czynszowego obciążone są gminy miejskie. Posiadają najwięcej zasobów, a więc sumarycznie dotkliwość zaległości jest największa. W gminach wiejskich widoczna jest inna tendencja – systematyczny wzrost udziału zaległości długoterminowych w strukturze tych zaległości. W gminach miejsko-wiejskich z kolei rośnie liczba zadłużonych lokali mieszkalnych. Dodatkowo w tej grupie gmin udział kwoty zadłużenia długoterminowego w strukturze zadłużenia ogółem utrzymuje się na wysokim, 85-procentowym poziomie.

CZY PANDEMIA WPŁYWA NA SKALĘ ZADŁUŻENIA CZYNSZOWEGO?

Badanie ankietowe przeprowadzone w kwietniu i maju 2020 r. w wybranych miastach Polski pokazało, że wzrost zadłużenia czynszowego był postrzegany jako najpilniejsze wyzwanie w gospodarowaniu zasobami mieszkaniowymi gmin. Taka ocena była podyktowana przede wszystkim niedostosowaniem polityki czynszowej w zasobie komunalnym gminy do sytuacji ekonomicznej najemców doświadczających negatywnych skutków pandemii COVID-19. Ankietowani wskazywali potrzebę wprowadzenia wakacji czynszowych, karencji w spłacie zadłużenia itp.

Pogłębione badania jakościowe w czerwcu i lipcu 2020 r. pokazały, że obawy były przedwczesne. Zadłużenie czynszowe, porównując stan na 30 czerwca 2020 r. w stosunku stanu na 31 marca 2020 r., nie wzrastało w badanych miastach o nie więcej niż ok. 10-12%. Taką skalę wzrostu zadłużenia interpretowano jako zbliżoną do lat poprzednich. Nie był to wzrost spowodowany pandemią, ale stałym zadłużaniem najemców, długotrwale nieregulujących należności czynszowych. Od marca do czerwca 2020 r. w części miast zaobserwowano nieznaczne opóźnienia („kredytowanie się” czynszami w momencie spadku dochodu), ale w maju/czerwcu nastąpiły spłaty (odmrażanie gospodarki). Jednoznacznie natomiast respondenci wskazywali, że silniej odczuwalny będzie wzrost należności długoterminowych i może się zwiększ...