Ekonomista o przepisach ws. Spółdzielczych Agencji Najmu: ułatwią zdobywanie finansowania

Dr Czerniak pozytywnie ocenił ideę Spółdzielczych Agencji Najmu (tzw. SAN-y). Zwrócił uwagę, że już w tej chwili tworzone są tego typu instytucje m.in. w Warszawie, Poznaniu, ale nie mają jeszcze odpowiedniego umocowania prawnego w polskich przepisach. “Jeśli projektowane rozwiązanie zostanie przyjęte będzie im łatwiej zdobywać finansowanie, organizować działalność. Dobrze, że resort rozwoju, pracy i technologii, zabrał się za tworzenie takiej podwaliny instytucjonalnej” – wskazał.

Trwają prace nad projektem noweli zakładającym rozwój Społecznych Agencji Najmu (SAN). Chodzi o poprawę dostępności mieszkań dla osób i rodzin o niskich i przeciętnych dochodach w ramach kolejnej części tzw. rynkowego pakietu mieszkaniowego. Społeczne Agencje Najmu będą pełnić rolę pośrednika łączącego właścicieli mieszkań i osoby o dochodach uniemożliwiających wynajem na rynku mieszkań komercyjnych.

Pierwsze rozwiązanie z rynkowej części pakietu mieszkaniowego to ustawa “Lokal za Grunt”, która zacznie obowiązywać 1 kwietnia. Ma sprzyjać inwestowaniu i zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych przy współpracy gmin i inwestorów.

Podstawowy model współpracy między gminą a inwestorem ma się opierać na tym, że inwestor (nabywca nieruchomości od gminy) budowałby budynek (ewentualnie remontował lub przebudowywał budynek istniejący) i przekazywałby część mieszkań samorządowi gminnemu. Z kolei gmina mogłaby te mieszkania zachować w swoim zasobie (jako mieszkania komunalne) lub wnieść je do spółek gminnych (np. towarzystw budownictwa społecznego/społecznych inicjatyw mieszkaniowych) lub państwowych.

W ocenie dr Czerniaka z SGH, tego typu rozwiązania jak lokal za grunt generalnie są potrzebne; w wielu krajach funkcjonują i się sprawdzają. “Jest to forma partnerstwa pomiędzy podmiotami publicznymi i prywatnymi, która zapewniania standaryzację mieszkań zgodną z potrzebami mieszkaniowymi państwa w danym momencie” – wskazał.

Ekspert zwrócił uwagę, że skuteczność tego programu, to jak duży będzie przyrost mieszkań, których najbardziej potrzebujemy – czyli w dobrych lokalizacjach, o przyzwoitym standardzie, ale też w nie za wysokich cenach, będzie zależała od gmin. “Pytanie czy gminy podołają, by nawiązać relacje biznesowe z przedsiębiorcami; czy udźwigną odpowiedzialność, która w ramach tej ustawy na nich spoczywa” – wskazał. Czerniak ma co do tego obawy, bo wiele dotychczasowych projektów, które były oparte na partnerstwie publiczno-prywatnym – np. współpraca gmin z deweloperami dot. zagospodarowania przestrzennego czy przy realizacji takich projektów, jak Mieszkanie plus – “pozostawiała wiele do życzenia”.

Według niego ustawa skierowana jest przede wszystkim do gmin, które były dotąd najbardziej aktywne na rynku mieszkaniowym – w sposób bezpieczny m.in. z perspektywy zarządczej, planowania urbanistycznego realizowały projekty z sektorem prywatnym. “Ale to jest raczej mniejszość JST niż większość” – ocenił. Dodał, że w pierwszej kolejności beneficjentami będą samorządy takich miast, jak Warszawa, Trójmiasto, Poznań, okręg Górnośląski.

Czerniak zwrócił uwagę, że problemy niedoborów mieszkaniowych dotyczą często mniejszych miejscowości – miast do 50 tys. mieszkańców. “Tam brakuje czasem nawet kilkuset mieszkań, a samorządy nie są dostosowane, m.in. od strony organizacyjnej, by korzystać z tych instrumentów” – wskazał. Jego zdaniem problemem deficytu mieszkań nie jest odpowiednio zidentyfikowany przez rząd. “Wszyscy rozmawiają o tym na poziomie centralnym – ile mieszkań brakuje w Polsce. Nie chodzi o to ile mieszkań brakuje w skali całego kraju, ale gdzie konkretnie ich brakuje” – zaznaczył.

Według niego brakuje dużych rozwiązań systemowych, które “narzucą niezbędny długofalowy kierunek zmian w polityce mieszkaniowej”, tak jak jest to np. w przypadku rynku energetycznego. “Brakuje odpowiedzi na pytanie do jakiej struktury rynku mieszkaniowego dążymy: ile mieszkań na wynajem powinno być, jakie powinny być mieszkania własnościowe, w jakich lokalizacjach” – wskazał. Dodał, że problemem jest też to, że wiele narzędzi, które można by wprowadzić w ramach pakietu mieszkaniowego – np. w celu uporządkowania kwestii użytkowania wieczystego – są poza wpływem departamentów ds. budownictwa w MRPiT.

Czerniak przyznał, że deficyt na rynku mieszkań nie jest specyfiką polską, a realizacja programu mieszkaniowego wymaga czasu. “Tak dużego programu, z tak wielkimi ambicjami zmieniającego cały sposób myślenia o zapewnieniu mieszkań przez państwo nie da się zrealizować nawet w trakcie jednej kadencji rządu” – podsumował.