Wnioski z wyroku NSA dla opodatkowania nieruchomości

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2 grudnia 2025 r. (sygn. akt III FSK 436/25) może okazać się jednym z ważniejszych rozstrzygnięć ostatnich lat dla praktyki funkcjonowania spółek komunalnych. Choć sprawa formalnie dotyczyła podatku od nieruchomości, w rzeczywistości dotyka znacznie głębszego problemu – kwalifikacji aktywności prowadzonej przez tego rodzaju podmioty. Pytanie, które wyłania się z tego orzeczenia, ma charakter fundamentalny: czy spółka komunalna, realizując zadania własne gminy, zawsze działa jako przedsiębiorca, a więc prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów prawa? Odpowiedź na to pytanie nie ma wyłącznie teoretycznego znaczenia. Przekłada się bezpośrednio na sposób opodatkowania majątku wykorzystywanego przez spółki komunalne, a tym samym na koszty ich funkcjonowania oraz – pośrednio – na sytuację finansową gmin.

Samorządy znają ten stan

Sprawa rozpatrywana przez NSA dotyczyła miejskiej spółki komunalnej powołanej do realizacji zadań własnych gminy. Jej aktywność obejmowała przede wszystkim zbiorowe zaopatrzenie w wodę oraz zbiorowe odprowadzanie i oczyszczanie ścieków. Był to więc klasyczny przykład działalności z zakresu użyteczności publicznej, bezpośrednio związanej z zaspokajaniem podstawowych potrzeb mieszkańców. Jednocześnie spółka realizowała również inne zadania komunalne, takie jak utrzymanie dróg, ulic i placów, a także dbałość o zieleń gminną oraz porządek na jej terenie. Tego rodzaju sz...