1 / 27

Nieruchomości miejskie stanowią olbrzymi potencjał, który wciąż nie zawsze jest w pełni wykorzystywany przez samorządy. Z jakich wzorców oraz narzędzi korzystać, aby podnieść efektywność zarządzania mieniem komunalnym?

Dobre i niewłaściwe praktyki

Gmina Wyszków również stanowi dobry przykład, jak efektywnie zarządzać mieniem komunalnym. Podczas swojego wystąpienia Grzegorz Nowosielski, burmistrz Wyszkowa omówił zasady tworzenia gminnego zasobu nieruchomości i jego wpływ na rozwój gminy Wyszków. – Gminny zasób nieruchomości jest podstawowym składnikiem mienia komunalnego i jest to efektywne narzędzie rozwoju gminy – mówił Grzegorz Nowosielski.

Gmina Wyszków w każdym roku dokonuje 10-15 podziałów geodezyjnych z urzędu, następnie negocjuje dogodne dla siebie warunki zakupu gruntów. Zakup na cel publiczny odbywa się wtedy w formie aktu notarialnego. Samorząd kształtuje w ten sposób ceny gruntów, tworząc bazę dla rzeczoznawców majątkowych w celu wykupu lub wywłaszczenia. Proces taki pozwala gminie w sposób bardzo racjonalny kształtować politykę finansową, dbając o założenia budżetu na każdy rok.

Jak zapewnił burmistrz, wpływa ono na wzrost dochodów gminnych oraz lepszą relację wskaźników zadłużenia w związku ze sprzedażą gruntów. Pojawili się nowi inwestorzy, co stanowi źródło zwiększenia podatków lokalnych i udział w podatku dochodowym. Z kolei nowe tereny inwestycyjne gwarantują rozwój terenów mieszkalnych, a to wiąże się ze wzrostem liczby mieszkańców.

O tym, jak niewłaściwe zarządzano majątkiem gminy, mówił Tomasz Kayser, ekspert Związku Miast Polskich, podając za przykład gminę, która w 2019 r. zniknęła z mapy Polski – Ostrowice (zachodnio-pomorskie). Gmina była właścicielem sieci wodociągowo-kanalizacyjnej. Ze względu na brak środków finansowych wójt postanowił wykorzystać ten majątek w celu pozyskania środków pieniężnych w formach innych niż przewidziane przepisami ustawy u finansach publicznych. W tym celu sprzedał urządzenia wodociągowo-kanalizacyjne z siecią za 3 879 419,44 zł. Jednocześnie zobowiązał się kupić te urządzenia wraz z siecią po pięciu latach za cenę sprzedaży. Ponadto zobowiązał się do zarządzania tą siecią i pobierania z niej dzierżawy za kwotę 3 460 154,18 (89,2 proc. ceny sprzedaży).

– W wyniku realizacji umowy gmina utrzymywała system wodociągowo-kanalizacyjny, pobierając z tego tytułu opłaty od użytkowników. Ponieważ wpłaty te nie pokrywały kosztów, gmina w tym zakresie uzyskiwała stratę. Dodatkowo część należności od użytkowników była zabezpieczeniem kolejnej pożyczki i w praktyce nie mogła być wykorzystana, ani na pokrycie kosztów eksploatacji systemu, ani tym bardziej na pokrycie czynszu dzierżawnego – mówił Tomasz Kayser.

Z punktu widzenia efektu finansowego transakcja sprzedaży, dzierżawy i późniejszego odkupu systemy wodno-kanalizacyjnego w Ostrowicach była formą pożyczki uzyskanej pod zastaw składnika majątkowego. Pożyczka ta miała być spłacona w całości z budżetu gminy, z dochodów niezwiązanych z działalnością wodno-kanalizacyjną. Również jej oprocentowanie miały w całości pochodzić z budżetu.

– W praktyce gmina Ostrowice uzyskała środki finansowe przy oprocentowaniu ok. 25 proc. rocznie. W tym czasie z innych źródeł gmina ta pozyskiwała środki przy stopie procentowej wynoszącej od ok. 18 do ponad 80 proc. (oprocentowanie kredytów dla JST to 5-6 proc.) – mówił.

Ostrowice dzięki wykorzystaniu mienia komunalnego uzyskały środki finansowe, których pozyskanie w inny sposób mogło być niemożliwe, jednak zapłaciły za to znaczne oprocentowanie, przekraczające wartości rynkowe – kontynuował Tomasz Kayser.

Środki pozyskane nie przyczyniły się ani do poprawy świadczonych usług wodno-kanalizacyjnych (nie zostały na ten cel wykorzystane), ani do poprawy funkcjonowania gminy w jakimkolwiek innym zakresie. Wyjaśnił też, że efektywne wykorzystanie tych środków było praktycznie niemożliwe, gdyż uzyskana z nich efektywność musiałaby przekraczać 25 proc.. – Ten sposób wykorzystania majątku przyczynił się do pogłębienia kryzysu finansowego w gminie Ostrowice – podsumował Tomasz Kayser.

– Samorządy są skazane na uruchamianie lokalnych potencjałów dla rozwoju. Duże dokonania w tym obszarze ma Wyszków. Jednak rozpoczął ten proces Kraków. Prezydent Krakowa wiedział, że aktywne gospodarowanie nieruchomościami w gminach jest przyszłością samorządów, założył więc Krakowski Instytut Nieruchomości – powiedział Andrzej Porawski, dyrektor biura Związku Miast Polskich.

I przypomniał, że w Polsce samorządy dostały zasób i on powinien – jego zdaniem –  przynosić tyle, ile dobra lokata w banku. Tymczasem w wielu gminach odbywa się tylko administrowanie tym zasobem i niekoniecznie nawet zaawansowane. – Do tego, aby efektywnie gospodarować mieniem służy wiele narzędzi, które przedstawiono na dzisiejszej konferencji i warto z nich korzystać – mówił Andrzej Porawski.

Podkreślił, że niezmiernie istotne jest też właściwe planowanie przestrzenne, korzystanie z nowoczesnych technologii, np. system informacji przestrzennej GIS albo wykorzystanie formuły PPP. – Aktywna gospodarka nieruchomościami jest więc jedną z dróg do rozwoju i ratowania potencjału rozwojowego gmin, który jest imponujący – skonkludował Andrzej Porawski.

1
2
3
UDOSTĘPNIJ

Czytaj więcej

Skomentuj