Od 2015 roku istnieje w Polsce możliwość stosowania nowego instrumentu planistycznego, jakim jest miejscowy plan rewitalizacji. Jest on jednak rzadko używany, co wynika przede wszystkim z obaw przed eksperymentowaniem w sytuacji braku doświadczeń co do jego praktycznej użyteczności. 

Gminy spodziewają się komplikacji procesu planistycznego i wyższych kosztów związanych zarówno z samym sporządzaniem tego rodzaju planu, jak i ze skutkami jego wejścia w życie. Jednak trzeba zauważyć, że pomimo nikłego, jak dotąd, znaczenia praktycznego samo oprzyrządowanie miejscowych planów rewitalizacji otwiera drogę szeregowi interesujących form działań, wspomagających skuteczność procesu planowania.

M.p.r.-y dla wybranych stref

Miejscowy plan rewitalizacji (m.p.r.) stanowi jeden z dwóch specyficznych instrumentów mających wspierać realizację gminnych programów rewitalizacji, obok instrumentu specjalnej strefy rewitalizacji. Ta ostatnia dotyczyła przede wszystkim wspierania polityki mieszkaniowej na obszarze rewitalizacji, natomiast miejscowy plan rewitalizacji adresowany został do wybranych stref o bardziej złożonym profilu funkcjonalnym, obejmującym również przede wszystkim handel i usługi. Już w trakcie prac legislacyjnych nad ustawą o rewitalizacji trwała gorąca dyskusja w środowisku zawodowym urbanistów, na ile tego typu instrument może być skuteczny wobec problematyki, której dotyczy rewitalizacja. Należy zaznaczyć, że przyjęte w Polsce rozwiązania kładą tu nacisk na sferę społeczną i stan kryzysu jej dotyczący. 

Umowa urbanizacyjna

Instrument m.p.r. dedykowany jest wyłącznie gminom, które przyjęły gminny program rewitalizacji. Dotyczyć może wyłącznie obszarów mieszczących się w obrębie obszaru rewitalizacji wyznaczonego wcześniej odrębną uchwałą rady gminy. Nie musi jednak obejmować całego obszaru rewitalizacji, lecz jego fragment, a w dodatku istnieje możliwość wyłączenia spod jego ustaleń wybranych nieruchomości. W szczegółach plan tego typu dość znacznie różni się od zwykłych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. 

W założeniu miejscowy plan rewitalizacji miał organizować i udrażniać współpracę władz publicznych (gminy) z prywatnymi podmiotami, takimi jak właściciele nieruchomości i ich użytkownicy: mieszkańcy i usługodawcy. Określał on, oprócz kształtowania struktury funkcjonalno-przestrzennej, także szczegółowe zasady kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, a nawet wytyczne organizacyjno-funkcjonalne dotyczące prowadzonej działalności komercyjnej czy ruchu drogowego. Jednym ze sposobów operacjonalizacji miejscowego planu rewitalizacji ma być innowacyjna formuła umowy urbanistycznej, jako podstawy współpracy z inwestorami w odniesieniu do nieruchomości niezabudowanych, gdzie warunkiem realizacji inwestycji głównej jest zobowiązanie się inwestora do budowy na swój koszt i do nieodpłatnego przekazania na rzecz gminy inwestycji uzupełniających w postaci infrastruktury technicznej, społecznej lub lokali mieszkalnych – w zakresie wskazanym w planie nowego typu.

Powyższych założeń i szczegółowych możliwości nie udało się jeszcze szerzej sprawdzić w praktyce. Do sporządzania miejscowych planów rewitalizacji przystąpiło do tej pory zaledwie około dwudziestu gmin, natomiast tylko jeden został ukończony i przyjęty uchwałą rady gminy. Tym bardziej nie ma doświadczeń z fazy eksploatacji tego nowego instrumentu planistycznego, ale już dotychczasowe skromne doświadczenia pozwalają na wyciągnięcie pewnych wniosków praktycznych.

Debata publiczna

Należy zaznaczyć, że jednym z zakładanych zadań miejscowego planu rewitalizacji było pogłębienie debaty publicznej w kwestii rozwoju obszaru, którego instrument ten miał dotyczyć, tak aby zaproponowane rozwiązania były możliwie szeroko akceptowane. Chodziło o to, by plan lepiej „przemawiał” do odbiorców, był pełniej zrozumiały, operując realistycznym obrazem, a nie uproszczonym schematem. Tak więc istotną różnicą w odniesieniu do innych instrumentów planistycznych są funkcje i cechy m.p.r. związane z pojęciem wizualizacji. Jej zakres opisany jest w specjalnie wydanym rozporządzeniu Ministra Budownictwa w sprawie zakresu projektu miejscowego planu rewitalizacji. Wymóg sporządzenia trójwymiarowej wizualizacji wiąże się jednak z koniecznością sporządzenia koncepcji urbanistycznej dla całego obszaru objętego planem, uwzględniającej trzeci wymiar przestrzeni, a więc w praktyce koncepcji urbanistyczno-architektonicznej. Podkreśla to zresztą określona w rozporządzeniu skala, w której sporządzona ma być taka koncepcja, wynosząca od 1 : 100 do 1 : 1000, wobec 1 : 500, 1 : 1000 i 1 : 2000 aż po 1 : 5000 w przypadku tradycyjnych projektów planów. Tak więc m.p.r. wymaga drastycznie wyższej szczegółowości opracowania projektowego w porównaniu z innymi planami zagospodarowania przestrzennego, sprowadzającymi się do dwuwymiarowej dyspozycji funkcjonalnej. Wyższa szczegółowość oznacza konieczność podjęcia znacząco większej liczby decyzji projektowych, z których każda może stać się przedmiotem dyskusji i uzgodnień. Komplikuje to prace projektowe, choć rodzi nadzieję na lepsze rozwiązania. Jednak i w tym przypadku może komplikować proces planistyczny w perspektywie 10-letniej eksploatacji planu, bowiem zmniejsza jego elastyczność. Większa jest bowiem liczba szczegółów wstępnie uzgodnionych.

Pomimo tych wątpliwości należy z nadzieją odnotować, że w wyniku nowych regulacji nastąpiła swoista rewitalizacja samej „koncepcji urbanistycznej” jako metody kształtowania przestrzeni śródmiejskiej. Tym samym po latach koncentracji,...