Masterplany wracają do łask. Starszemu pokoleniu projektantów mogą one kojarzyć się z budową dużych osiedli mieszkaniowych i projektami architektonicznymi w dużej skali. Obecnie opracowania te mają więcej wspólnego z zarządzaniem zmianą dużych fragmentów terenu niż sytuowaniem budynków w przestrzeni. 

Masterplan w swojej słownikowej definicji oznacza „skoordynowany zestaw decyzji, uzgodniony zespołowo, dotyczący wspólnych działań w przyszłości”. W urbanistyce ten plan działania jest także wyrażony w postaci przestrzennej.

Czym jest masterplan?

Masterplan jest zapisem koncepcji zagospodarowania przestrzennego terenu w dużej skali. Dokument ten może obejmować całość obszaru (np. nowej dzielnicy) lub jego wybrany fragment, np. tereny zieleni lub przestrzenie publiczne. W najprostszej postaci masterplan będzie zawierał rysunek pokazujący docelowy sposób zagospodarowania terenu z uzupełniającymi opisami i detalami. Ważną częścią takiego opracowania jest zapis sposobu jego wdrożenia. Jest on rozpisany na kluczowe projekty z opisem i rekomendacjami dotyczącymi priorytetów ich realizacji. Ogólnie masterplan łączy pomysł na fragment miasta z opisem, jak doprowadzić do jego realizacji. Pokazuje, co, gdzie i przez kogo ma być zbudowane lub wdrożone, żeby osiągnąć całościowy cel.

Masterplan, jak wszystkie opracowania strategiczne, nie jest niezmienny, ale podlega modyfikacji i poprawkom wraz z pojawieniem się nowych uwarunkowań i pomysłów. Dzieje się tak, gdyż odnosi się on do projektów urbanistycznych, których realizacja jest przewidziana na wiele lat. Budowa nowej dzielnicy to często kilka dekad. Realizacja masterplanu następuje poprzez kolejne realizacje i ich projekty stają się częścią większej całości i są ze sobą spójne. Masterplan jest zatem narzędziem, a nie celem samym w sobie.

Dlatego też niezwykle ważne jest to, kto realnie będzie korzystać z jego zapisów i wdrażać jego ustalenia. Masterplan jest ostatecznie wyrazem dyskusji o tym, co należy zrobić w skali miejskiej, żeby uzyskać realną zmianę. Aby tak się stało, zapisane propozycje muszą być wynikiem realistycznego projektowania ze strony jego twórców, a także akceptacji i zrozumienia wyników tej pracy przez zamawiającego. Na przykład załącznikami do „Zielonego Polesia”, masterplanu zieleni przygotowanego przez Urząd Miasta Łodzi, były mapa inwestycji, analiza dostępnych nieruchomości i szacunki kosztów realizacji inwestycji.

Ostatecznie, aby masterplan był skuteczny, należy go przedyskutować z różnymi aktorami projektu, m.in. instytucjami, które mogą odpowiadać za kluczowe elementy projektu (np. organizatorami transportu, gestorami sieci), mieszkańcami, przedsiębiorcami czy organizacjami pozarządowymi. Zapis wyniku ich partycypacji często jest zawarty w treści dokumentu. Dobry masterplan to punkt wyjścia dla stałego dialogu przy wdrażaniu jego ustaleń.

Dlaczego masterplany są popularne?

Celem masterplanu jest pomoc w zaplanowaniu i skoordynowaniu działań w dużej skali. W polskiej urbanistyce opracowania te powstały, żeby wypełnić lukę między miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego a projektami architektonicznymi składanymi z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Zastosowanie masterplanu pozwala na myślenie nastawione na określenie wizji rozwoju i celu dla większych obszarów inwestycyjnych.

Plany miejscowe stanowią raczej zapis dopuszczonych parametrów zabudowy – nakazów i zakazów, a nie są podstawą dla zarządzania czy łączenia różnych działań wobec terenu. 

Są one też przygotowywane bez określania terminów realizacji ich ustaleń, co może prowadzić do ich dezaktualizacji i konieczności wprowadzania kolejnych poprawek. Ich treść i sposób sporządzania jest także sformalizowana i podporządkowana wymogom prawnym. Zapis planu to wynik prawnego konsensusu między gminą a właścicielami, a nie narzędzie bieżącego zarządzania realizacją projektu. Projekty architektoniczne czy budowlane są już podstawą dla budowy i wdrażania, ich zakres jest ściśle podporządkowany potrzebom procesu budowlanego.

Dużą wartością masterplanu jest możliwość połączenia projektowania oraz myślenia inwestycyjnego i realizacyjnego w większej skali. Bywa on pod tym względem konkretniejszy niż plan miejscowy, spojrzenie „z góry” na proces inwestycyjny daje możliwość lepszej koordynacji projektów architektonicznych. Dzięki przyjęciu takiej skali można także włączyć inne aspekty urbanistyczne, np. przeanalizować kontekst społeczny, połączenia i walory środowiskowe, a także spojrzeć na obsługę komunikacyjną całości obszaru.

Atutem masterplanu jest też jego niesformalizowany charakter – nie jest on sporządzany na podstawie odrębnych przepisów, a jego wykonanie nie powoduje konieczności wykonania postępowań oceny oddziaływania na środowisko. Te działania występują na późniejszych etapach.

Kto sporządza?

Opracowania te mogą być wykonane przez właściciela terenu, podmiot prywatny lub publiczny. Najczęściej na tego t...