Plany ogólne jako kluczowy determinant wartości nieruchomości

Jak zauważyli eksperci Otodom, dane z ostatnich dwóch lat pokazują, że gruntów pod zabudowę nie przybywa, dlatego działki z uregulowanym stanem prawnym są bardzo poszukiwane, a ziemia drożeje nawet przy słabszych wynikach sprzedaży mieszkań.

Autorzy analizy zwrócili uwagę, że inwestorzy obawiają się konsekwencji wprowadzenia przepisów, zgodnie z którymi po 1 stycznia 2026 r. uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz wydawanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest możliwe, jeśli w gminie wszedł w życie plan ogólny. Jak zauważyli eksperci, reforma planistyczna zmienia porządek, który panował od niemal dwudziestu lat. Plan ogólny przesądzi bowiem o tym, które grunty będą mogły zostać zabudowane, a tym samym zachowają atrakcyjność inwestycyjną i wysoką cenę rynkową, a które znacząco stracą na wartości.

Ryzyko utraty funkcji budowlanej

„Nowe plany ogólne mogą oznaczać utratę charakteru budowlanego dla tysięcy działek w całej Polsce. Dlatego najdroższe są te grunty, które mają uregulowany stan prawny, co w praktyce oznacza, że można na nich postawić zabudowę wielorodzinną lub jednorodzinną. Rynek ziemi był zawsze mocno zróżnicowany regionalnie pod kątem ceny. Jednak Warszawa i Kraków wymykają się wszelkim porównaniom z resztą kraju. Wysoki koszt ziemi w tych dwóch aglomeracjach winduje ceny mieszkań, dlatego rynek kontynuuje ekspansję na przedmieścia, którymi coraz bardziej zainteresowani są zarówno deweloperzy, jak i inwestorzy indywidualni” – zauważyła Katarzyna Kuniewicz z Otodom.

Deficyt gruntów a presja cenowa

Jak wskazano w analizie, ceny gruntów rosną nieprzerwanie od dwóch lat mimo spadku liczby oferowanych lokali. Paradoksalnie ziemia drożeje nawet wówczas, gdy sprzedaż mieszkań jest okresowo mniejsza, a nastroje inwestorów odzwierciedlają dużą niepewność gospodarczą. Jak wskazali eksperci, działek formalnie przygotowanych do budowy jest coraz mniej, a ich deficyt mogą pogłębić plany ogólne.

Najdroższe rynki i efekt suburbanizacji

W Warszawie cena ziemi pod zabudowę zbliża się do 900 zł/mkw., a w Krakowie – 600 zł/mkw. W Gdańsku średnia cena osiągnęła 484 zł/mkw. i to właśnie w tym mieście odnotowano najwyższy wzrost rok do roku – 24 proc. W Krakowie wyniósł on 20 proc. Ziemia zdrożała również w mniejszych ośrodkach. Dla przykładu, w Białymstoku w ciągu ostatnich dwóch lat wzrost wyniósł o 35 proc., a w Kielcach – 34 proc. – podano.

„Najmniejsze parcele o najwyższej stawce za metr kwadratowy definiują dziś segment premium nieruchomości gruntowych. Jednak to działki o powierzchni pomiędzy 3 tys. mkw. a 5 tys. mkw., czyli środek skali, stają się celem strategicznych zakupów dokonywanych przez deweloperów, ponieważ łączą potencjał inwestycyjny z rozsądną ceną jednostkową” – zauważyła Kuniewicz.

W ocenie ekspertki tereny w promieniu 15-20 minut dojazdu do miasta są lokalizacjami, które mają szansę stać się w przyszłości pełnoprawną częścią dużych aglomeracji miejskich. Udział kosztów zakupu ziemi w projektach deweloperskich realizowanych w Warszawie sięga nawet 50 proc., co winduje ceny mieszkań w stolicy. Grunty mające status ziemi przeznaczonej pod zabudowę, również te położone formalnie poza granicami administracyjnymi miasta są poszukiwane przez inwestorów.

Czas decyzji dla właścicieli gruntów

Autorzy raportu prognozują, że wiosna będzie okresem wzrostu aktywności inwestycyjnej, a ekspansja deweloperów na przedmieścia przyspieszy. Z kolei dla właścicieli gruntów o nieuregulowanym statusie budowlanym, będzie to ostatni dzwonek na złożenie wniosków do powstających planów ogólnych.

„Wchodzimy w fazę, w której informacja o statusie prawnym działki jest najistotniejszym kryterium określenia jej wartości. Deweloperzy ścigają się z czasem, a inwestorzy indywidualni muszą odrobić lekcje i zawczasu sprawdzić stan prawny działki, która ma być miejscem wymarzonego domu. Natomiast właściciele ziemi muszą mieć świadomość, że po uchwaleniu planu ogólnego zmiana statusu ich gruntu będzie wielokrotnie trudniejsza i droższa” – podkreślili eksperci Otodom.