Od 15 kwietnia 2022 r. przestał obowiązywać art. 15zzu ust. 1 tzw. ustawy antycovidowej1, który nie pozwalał na przeprowadzenie eksmisji – nawet w sytuacjach, gdy stan budynku zagrażał życiu i zdrowiu lokatorów.

Straty właścicieli, w tym gmin, spowodowane brakiem możliwości eksmisji nieuczciwych najemców są trudne do oszacowania. Część lokatorów, pomimo prawomocnych wyroków sądów wydanych jeszcze przed wprowadzeniem zakazu eksmisji, odmawiała opuszczenia mieszkania, świadomie wykorzystując ten stan do niewnoszenia dalszych umownych opłat. To powodowało powiększanie się starych zobowiązań i tworzenie nowych, z którymi musieli mierzyć się właściciele. 

Powrót do równowagi stron 

W ocenie wielu właścicieli mieszkań, w tym gmin, przepisy blokujące postępowanie eksmisyjne w czasie pandemii były nadużywane przez niesolidnych lokatorów i skutecznie blokowały możliwość prowadzenia przez gminy racjonalnej gospodarki mieszkaniowej. Nawet decyzja o wyłączeniu budynku z użytkowania, wydana przez nadzór budowlany, nie pozwalała na eksmisję, na co zwracał uwagę nawet Rzecznik Praw Obywatelskich w swoich wystąpieniach do właściwych organów państwa2.

Rzecznik Praw Obywatelskich, nie kwestionując samego zakazu eksmisji, zwłaszcza na początku rozwoju pandemii, podkreślał, że rozwiązanie to stanowi niewątpliwie ograniczenie prawa własności i, choć uzasadnione, to powinno mieć charakter tymczasowy i wraz z rozwojem sytuacji epidemiologicznej powinno ulec dostosowaniu do rzeczywistości.

Ostatecznie, po dwóch latach obowiązywania przepisu, Sejm RP, uchwalając ustawę o zmianie ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz niektórych innych ustaw, zdecydował o uchyleniu 
art. 15zzu ustawy antycovidowej. Ustawa została opublikowana 14 kwietnia 2022 r.3. Zakaz eksmisji przestał obowiązywać następnego dnia po jej ogłoszeniu.

Wyrok sądu a obowiązki gminy

Eksmisja to wykonanie orzeczenia sądowego, które rozwiązuje stosunek prawny uprawniający do używania lokalu oraz nakazuje opróżnienie lokalu. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Sąd bada z urzędu, czy zachodzą przesłanki zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Orzekając o tym uprawnieniu, sąd bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną osób eksmitowanych4.

Od 1 kwietnia do 31 października każdego roku można wykonywać wyroki sądowe orzekające o nakazie opróżnienia lokalu mieszkalnego, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Potocznie wyroki te nazywane są wyrokami o „eksmisji na bruk”, co nie jest prawdą. Faktycznie w każdym przypadku eksmisji gmina jest zobowiązana do zapewnienia „dachu nad głową”, jeżeli nie w formie najmu socjalnego, to w formie najmu tymczasowego albo zapewnienia schronienia w noclegowni lub schronisku dla bezdomnych. 

W przypadku, gdy sąd orzekł o braku uprawnień do najmu socjalnego osoby eksmitowanej i gdy osobie tej nie przysługuje prawo do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może ona zamieszkać, ani nie znalazła ona tymczasowego pomieszczenia, komornik w postępowaniu egzekucyjnym ma obowiązek wystąpić do gminy, właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, o wskazanie tymczasowego pomieszczenia w zasobach gminy5. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usunie go do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu6. Na koniec 2020 r. funkcjonowało w Polsce 298 schronisk dla bezdomnych i 93 noclegownie, zapewniając łącznie ok. 17,5 tys. dostępnych miejsc7.

Kto nie podlega okresowi ochronnemu?

Okres ochronny od 1 listopada do 31 marca następnego roku, ustanowiony w art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (u.o.p.l.), nie dotyczy jednak przypadków eksmisji za znęcanie się (art. 17 u.o.p.l.), to znaczy gdy powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy w rodzinie, wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku bądź gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego. Nakazując opróżnienie lokalu, sąd w wyroku wskazuje te powody.

Obowiązek orzeczenia najmu socjalnego 

Istnieją przesłanki prawne (art. 14 ust.4 u.o.p.l.), przy zajściu których sąd, wydając orzeczenie eksmisyjne, musi orzec o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego. Dotyczy to spraw o eksmisję:

  • kobiety w ciąży, osoby małoletniej, niepełnosprawnej lub ubezwłasnowolnionej oraz zamieszkałego z nią opiekuna,
  • osoby obłożnie chorej,
  • emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczeń z pomocy społecznej,
  • osoby posiadającej status bezrobotnego,
  • osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy.

Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego 

Obowiązek zapewnienia najmu socjal...